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Taxation des revenus immobiliers

En Belgique, les revenus immobiliers bénéficient d’un régime fiscal très avantageux. Lorsqu’un immeuble est loué à un particulier qui n’affecte pas le bien à un usage professionnel, les revenus locatifs sont imposés sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40%. Le revenu cadastral est censé représenter la valeur locative du bien mais comme celui-ci n’a plus été revu depuis le 1er janvier 1975 une correction est appliquée via une indexation. Néanmoins, la valeur locative imposable reste sous-estimée par rapport aux loyers réellement perçus.

Par ailleurs, la plus-value générée par la revente d’un bien immobilier par un particulier est dans la grande majorité des cas totalement exonérée d’impôt en Belgique. L’exception étant lorsque le bien est vendu dans les 5 années de son acquisition (8 années pour les terrains).

Risque de requalification

Face à cette fiscalité immobilière très avantageuse, le fisc tente, depuis plusieurs années, de contrattaquer en requalifiant les loyers et/ou les plus-values immobilières en revenus professionnels imposés au tarif progressif (avec un taux marginal de 50%). La conséquence peut donc s’avérer très lourde financièrement pour le contribuable (multi)propriétaire qui voit ses revenus immobiliers plus fortement taxés.

Mais quels sont les éléments de fait sur lesquels s’appuie l’administration pour opérer une telle requalification ? Plusieurs critères semblent se dégager de la jurisprudence et de décisions administratives récentes.

Premièrement, l’administration analyse le temps réellement dédié à la gestion d’un patrimoine immobilier. À titre d’exemple, le fait d’exercer une activité professionnelle réduite et à côté consacrer une grande partie de son temps libre à la gestion de ses biens immobiliers est susceptible d’attirer l’attention du fisc. Dans certaines situations, il peut donc être conseillé d’externaliser la gestion locative de ses biens et de confier celle-ci à un professionnel.

Ensuite, la prise de risque peut aussi jouer un rôle important dans l’interprétation qui est faite par l’administration. On peut citer comme exemple un contribuable qui conclut un emprunt pour un montant totalement démesuré au regard des revenus de son ménage. Il faudra dès lors toujours veiller à rester dans les limites de « la gestion normale d’un patrimoine privé » et ne pas réaliser d’opérations purement « spéculatives ».

Enfin, la répétition des opérations dans le temps est également parfois un critère retenu par l’administration pour opérer une requalification. C’est pourquoi acheter plusieurs biens immobiliers dans un laps de temps réduit appelle à la vigilance.

Notez que ces critères ne sont pas exhaustifs et que chaque situation implique dès lors une approche personnalisée. Par conséquent, si vous envisagez d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers, il est recommandé de recourir aux conseils d’un expert en fiscalité immobilière. Dans tous les cas, n’hésitez pas à prendre contact avec nous et nous répondrons à vos interrogations.

Olivier Doms – Juriste et fiscaliste au sein de Pareto SA