{"id":1032,"date":"2019-09-01T00:00:00","date_gmt":"2019-08-31T22:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/pareto.be\/actualite-fiscale-quelle-taxation-pour-vos-revenus-immobiliers\/"},"modified":"2025-04-07T15:53:33","modified_gmt":"2025-04-07T13:53:33","slug":"actualite-fiscale-quelle-taxation-pour-vos-revenus-immobiliers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pareto.be\/fr\/actualite-fiscale-quelle-taxation-pour-vos-revenus-immobiliers\/","title":{"rendered":"Actualit\u00e9 fiscale: quelle taxation pour vos revenus immobiliers?"},"content":{"rendered":"<div>Ces derni\u00e8res semaines, la presse a fait \u00e9cho d\u2019une attitude plus agressive de l\u2019administration fiscale belge en ce qui concerne les revenus immobiliers per\u00e7us par une personne physique. Cette derni\u00e8re tenterait de requalifier dans certains cas ces revenus immobiliers en revenus professionnels. Faisons le point sur la question.<\/div>\n<p>En Belgique, de nombreux contribuables deviennent propri\u00e9taires d\u2019un immeuble en Belgique en vue de le mettre en location (\u00e0 des personnes priv\u00e9es).<\/p>\n<p>Cet engouement \u00e0 investir dans l\u2019immobilier s\u2019explique par plusieurs raisons et notamment le souhait de compl\u00e9ter le montant de la pension l\u00e9gale en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019un rendement \u00e9lev\u00e9 et s\u00fbr via les loyers. De plus, le climat actuel permet de b\u00e9n\u00e9ficier de taux hypoth\u00e9caires bas qui stimulent le contexte immobilier du pays. Enfin, un achat immobilier peut \u00e9galement servir \u00e0 mettre en \u0153uvre une planification successorale si cet achat se fait sous la forme d\u2019un achat scind\u00e9, par exemple.<\/p>\n<p>D\u2019un point de vue fiscal, il existe deux avantages suppl\u00e9mentaires \u00e0 investir dans l\u2019immobilier. Le premier est la taxation des loyers qui reste relativement cl\u00e9mente car ce ne sont pas les loyers nets effectivement per\u00e7us qui sont tax\u00e9s mais bien le revenu cadastral index\u00e9 x 1,4. Et le deuxi\u00e8me est l\u2019exon\u00e9ration de la plus-value r\u00e9alis\u00e9e lors de la vente de cet immeuble, \u00e0 la condition notamment que la revente intervienne plus de cinq ans apr\u00e8s l\u2019acquisition.<\/p>\n<p>Attention toutefois \u00e0 ce que dans certaines circonstances particuli\u00e8res les loyers et les plus-values immobili\u00e8res peuvent \u00eatre imposables comme revenus professionnels, au tarif progressif (dont le taux marginal s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 50%). Ils peuvent \u00e9galement \u00eatre imposables au titre de revenus divers (au taux de 33%) en dernier recours.<\/p>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\">En pratique, un revenu immobilier d\u2019un loyer \u00ab\u00a0professionnel\u00a0\u00bb est bien plus \u00e9lev\u00e9 que celui d\u2019un loyer \u00ab\u00a0priv\u00e9\u00a0\u00bb.<\/span><\/p>\n<p><u>Exemple (E.I. 2019)<\/u>\u00a0:<br \/>\nUn b\u00e2timent qui a un revenu cadastral de base de 1.250 \u20ac et un loyer brut annuel de 10.200 \u20ac.<\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 16px;\"><em><u>Usage priv\u00e9\u00a0:<\/u><\/em><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\"> \u00c0 d\u00e9clarer au code 1106\u00a0: 1.250 \u20ac<br \/>\nRevenu immobilier\u00a0: 1,4 x (1.250 \u20ac x 1,7863 = 2.233 \u20ac) = 3.126,20 \u20ac.<\/span><\/p>\n<ul>\n<li><span style=\"font-size: 16px;\"><em><u>Usage professionnel\u00a0:<\/u><\/em><\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-size: 16px;\"> \u00c0 d\u00e9clarer au code 1109\u00a0: 1.250 \u20ac<br \/>\n\u00c0 d\u00e9clarer au code 1110\u00a0: 10.200 \u20ac<br \/>\nRevenu immobilier\u00a0= 10.200 \u20ac &#8211; (2\/3 x 1.250 \u20ac x 4,47 = 3.725 \u20ac) = 6.475 \u20ac imposables, soit compar\u00e9 \u00e0 un usage priv\u00e9 un revenu suppl\u00e9mentaire de 6.475 \u20ac &#8211; 3.126,20 = 3.348,80 \u20ac ou un imp\u00f4t suppl\u00e9mentaire d\u2019environ 1.791 \u20ac (au taux de 50% et de 7% d\u2019additionnel communal).<\/span><\/p>\n<p>En effet, si l\u2019administration fiscale estime que vous poss\u00e9dez un trop grand nombre d\u2019immeubles, que vous \u00eates un peu trop actif dans l\u2019immobilier et que d\u2019une certaine mani\u00e8re cette activit\u00e9 va au-del\u00e0 de la gestion normale d\u2019un patrimoine priv\u00e9, l\u2019administration risque de requalifier les revenus en revenus issus d\u2019une activit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n<p>La question est d\u00e8s lors la suivante\u00a0: comment m\u2019assurer que mon achat immobilier n\u2019entrera pas dans la sph\u00e8re d\u2019une activit\u00e9 professionnelle et ne d\u00e9passera pas le cadre de la gestion normale d\u2019un patrimoine priv\u00e9\u00a0? Quand l\u2019administration fiscale peut-elle requalifier un revenu en revenu professionnel voire en revenu divers\u00a0?<\/p>\n<p>En th\u00e9orie, les op\u00e9rations immobili\u00e8res effectu\u00e9es doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des op\u00e9rations de gestion normale d\u2019un patrimoine priv\u00e9. Mais la d\u00e9finition \u00e9tant assez floue, il s\u2019agit d\u2019une question de fait soumise \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation de l\u2019administration fiscale en fonction des circonstances propres \u00e0 chaque cas et, en cas de contestation, du juge. \u00c0 cet \u00e9gard, toute une s\u00e9rie d\u2019\u00e9l\u00e9ments entourant l\u2019op\u00e9ration de revente doit \u00eatre prise en compte. En pratique, plusieurs indices permettent de confirmer le caract\u00e8re non-professionnel et normal de la gestion d\u2019un patrimoine priv\u00e9.<\/p>\n<p>Nous vous exposons certains crit\u00e8res d\u2019appr\u00e9ciation retenus par l\u2019administration\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>Le nombre d\u2019op\u00e9rations. Un premier indice est le caract\u00e8re r\u00e9p\u00e9titif des op\u00e9rations dans le temps. En effet, une certaine constance dans les op\u00e9rations de ventes et d\u2019achats de biens immobiliers peut mener \u00e0 une requalification en revenus professionnels. Le caract\u00e8re successif des op\u00e9rations de rachats et de reventes est \u00e9galement un bon indicateur aux yeux de l\u2019administration fiscale.<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><u>Exemple\u00a0<\/u><\/em>: <em>dans un arr\u00eat du 20 f\u00e9vrier 2018, la Cour d\u2019appel de Li\u00e8ge a jug\u00e9 que les loyers per\u00e7us par un contribuable et les plus-values r\u00e9alis\u00e9es lors de la revente d\u2019immeubles devaient \u00eatre tax\u00e9s au titre de revenus professionnels \u00e0 50%. Dans cette situation, le juge a estim\u00e9 que la mise en location de six logements procurait des revenus professionnels au bailleur concern\u00e9. En effet, le bailleur ne disposait d\u2019aucune \u00e9pargne et a achet\u00e9 ces immeubles en l\u2019espace de trois ann\u00e9es \u00e0 l\u2019aide de plusieurs cr\u00e9dits hypoth\u00e9caires.<\/em><br \/>\n<u><em>Exemple\u00a0<\/em><\/u>: <em>dans un arr\u00eat du 19 juin 2018, la Cour d\u2019appel d\u2019Anvers a jug\u00e9 que la plus-value r\u00e9alis\u00e9e lors de la revente de cinq appartements faisant partie d\u2019un m\u00eame immeuble devait \u00eatre tax\u00e9e au titre de revenus professionnels. Dans cette situation, le juge a estim\u00e9 que l\u2019achat d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir au prix de 225.000 \u20ac sur lequel le particulier avait fait \u00e9riger un immeuble \u00e0 appartements (dont le co\u00fbt des travaux s\u2019\u00e9levait \u00e0 430.000 \u20ac), pour ensuite revendre ce bien un an et demi plus tard au prix de 780.000 \u20ac, donnait lieu \u00e0 une plus-value de 95.000 \u20ac imposable au titre de revenus professionnels.<\/em><\/p>\n<ul>\n<li>L\u2019acheteur est un professionnel du secteur immobilier. Ensuite, il convient d\u2019\u00eatre vigilant si vous avez une activit\u00e9 professionnelle qui n\u00e9cessite des connaissances et une pratique en mati\u00e8re d\u2019investissements immobiliers (agents immobiliers, entrepreneurs, etc.). En effet, \u00eatre un \u00ab\u00a0professionnel de l\u2019immobilier\u00a0\u00bb pourrait donner lieu plus facilement \u00e0 une requalification peu favorable en revenus professionnels.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>La gestion administrative du bien. En effet, le temps investi dans le bien immobilier peut \u00eatre une circonstance aggravante. Si vous passez vos journ\u00e9es \u00e0 vous occuper de la gestion administrative de vos biens immobiliers et de vos locataires, cela peut jouer en votre d\u00e9faveur. Cependant, si vous exercez une activit\u00e9 professionnelle n\u2019ayant aucun lien avec l\u2019immobilier et que vous avez d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 l\u2019ensemble de la gestion administrative de vos biens \u00e0 une tierce personne, le risque est limit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Les am\u00e9liorations apport\u00e9es \u00e0 l\u2019immeuble. Le temps investi\u00a0dans la r\u00e9novation du bien peut \u00e9galement avoir une influence. Une personne qui ach\u00e8te des biens immobiliers en vue de les r\u00e9nover ou transformer lui-m\u00eame pour ensuite les revendre avec une plus-value encourt un risque plus \u00e9lev\u00e9 de voir sa plus-value tax\u00e9e. <em>A contrario<\/em>, l\u2019achat d\u2019un bien immobilier neuf vous offre plus de s\u00e9curit\u00e9 de ce point de vue.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>Le recours \u00e0 plusieurs emprunts et ouvertures de cr\u00e9dits. Ce crit\u00e8re est \u00e0 relativiser en fonction de l\u2019importance du patrimoine de l\u2019acheteur. Au plus le patrimoine de ce dernier est important par rapport au montant emprunt\u00e9, au moins il y aura de risque.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Bien entendu, nous nous ferons un plaisir de r\u00e9pondre \u00e0 vos interrogations.<\/p>\n<div style=\"text-align: right;\"><strong>Alice Comp\u00e8re<\/strong> \u2013 Juriste fiscaliste chez Pareto SA<\/div>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ces derni&egrave;res semaines, la presse a fait &eacute;cho d&rsquo;une attitude plus agressive de l&rsquo;administration fiscale belge en ce qui concerne les revenus immobiliers per&ccedil;us par une personne physique. Cette derni&egrave;re tenterait de requalifier dans certains cas ces revenus immobiliers en revenus professionnels. 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