{"id":42912,"date":"2024-03-15T16:48:31","date_gmt":"2024-03-15T15:48:31","guid":{"rendered":"https:\/\/pareto.be\/?p=42912"},"modified":"2025-02-20T14:29:31","modified_gmt":"2025-02-20T13:29:31","slug":"la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pareto.be\/fr\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\/","title":{"rendered":"La technique de l\u2019achat scind\u00e9 : points d\u2019attention !"},"content":{"rendered":"

Plus concr\u00e8tement, les parents et les enfants (ou en r\u00e9alit\u00e9 toute autre personne) ach\u00e8tent chacun, en m\u00eame temps, une partie de la propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier. Les enfants ach\u00e8tent la nue-propri\u00e9t\u00e9 et les parents ach\u00e8tent l\u2019usufruit de l\u2019immeuble, c\u2019est pour cette raison que cette technique porte le nom d\u2019achat \u00ab scind\u00e9 \u00bb. L\u2019usufruit reste ensuite dans le patrimoine des parents jusqu\u2019\u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s. En effet, l\u2019usufruit viager s\u2019\u00e9teint par la mort de son d\u00e9tenteur. Ce qui permet aux parents de garder un contr\u00f4le sur le bien immobilier jusqu\u2019\u00e0 leur mort car les enfants ne peuvent pas vendre le bien sans leur accord. De plus, les parents gardent la jouissance et les \u00e9ventuels loyers du bien immobilier.<\/p>\n

Ensuite, au d\u00e9c\u00e8s des parents, la nue-propri\u00e9t\u00e9 des enfants se transforme automatiquement en pleine propri\u00e9t\u00e9 dans leur chef, et ce sans payer des droits de succession, ce qui permet un gain fiscal parfois tr\u00e8s important.<\/p>\n

Exemple <\/em><\/p>\n

Julien et Laurent viennent de prendre leur retraite \u00e0 67 ans, ils souhaitent acheter une seconde r\u00e9sidence \u00e0 la mer d\u2019une valeur de 1.000.000 EUR. Ils ont trois enfants et souhaitent que ceux-ci paient le moins possible de droits de succession lorsqu\u2019ils d\u00e9c\u00e8deront. Au lieu d\u2019acheter ce bien immobilier en pleine propri\u00e9t\u00e9 (et laisser tomber celui-ci dans la succession \u00e0 leur d\u00e9c\u00e8s avec des taux pouvant aller jusqu\u2019\u00e0 27% ou 30% en fonction des r\u00e9gions), ils d\u00e9cident plut\u00f4t de proc\u00e9der \u00e0 un achat scind\u00e9 avec leurs enfants. Les parents ach\u00e8tent l\u2019usufruit et les trois enfants la nue-propri\u00e9t\u00e9. De cette fa\u00e7on, Julien et Laurent peuvent vivre dans cet appartement jusqu\u2019\u00e0 leur mort sans payer de loyer \u00e0 leurs enfants. En effet, l\u2019usufruitier a le droit de jouir du bien.\u00a0 Lors du d\u00e9c\u00e8s des parents, lorsqu\u2019ils ont atteint l\u2019\u00e2ge de 95 ans, l\u2019appartement vaut 1.400.000 EUR. Toutefois, par l\u2019extinction de l\u2019usufruit, les enfants deviennent pleinement propri\u00e9taires du bien, et ce sans aucun droit de succession \u00e0 payer, sous r\u00e9serve de respecter certaines conditions.<\/em><\/p>\n

<\/a>Chacun paie sa part dans l\u2019immeuble<\/strong><\/p>\n

Cette technique suppose bien \u00e9videmment que chacun paie sa propre part dans l\u2019immeuble qui fait l\u2019objet de l\u2019achat scind\u00e9. Concr\u00e8tement, les parents paient l\u2019usufruit et les enfants paient la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien immobilier.<\/p>\n

Cependant, le Code des droits de succession pr\u00e9voit, dans cette situation, une pr\u00e9somption selon laquelle ce sont les parents qui ont achet\u00e9 la totalit\u00e9 du bien immeuble (donc \u00e9galement la nue-propri\u00e9t\u00e9) du point de vue des droits de succession. La cons\u00e9quence est que le bien immobilier achet\u00e9 en achat scind\u00e9 retombe alors enti\u00e8rement dans la succession des parents lors de leur d\u00e9c\u00e8s, et ce par l\u2019effet de la loi.<\/p>\n

Il est n\u00e9anmoins possible de renverser cette pr\u00e9somption en apportant la preuve que les enfants ont r\u00e9ellement pay\u00e9 la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9, et qu\u2019ils disposaient d\u00e8s lors de l\u2019argent avant l\u2019acquisition de l\u2019immeuble. La charge de cette preuve contraire repose sur le contribuable (en r\u00e9alit\u00e9, les enfants vu que leurs parents seront d\u00e9c\u00e9d\u00e9s \u00e0 ce moment-l\u00e0).<\/p>\n

<\/a>Le don pr\u00e9alable \u00e0 l\u2019acquisition<\/strong><\/p>\n

Dans de nombreuses situations, les enfants ne disposent pas d\u2019une telle somme d\u2019argent pour acheter la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble. C\u2019est pourquoi, dans la pratique, il arrive tr\u00e8s souvent que les parents donnent pr\u00e9alablement de l\u2019argent aux enfants afin qu\u2019ils puissent proc\u00e9der \u00e0 l\u2019achat scind\u00e9 d\u2019un nouvel immeuble.<\/p>\n

Cette donation permet aux enfants de poss\u00e9der la somme d\u2019argent n\u00e9cessaire pour acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien. La valeur de l\u2019usufruit et de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est d\u00e9termin\u00e9e par un notaire, et est fonction de l\u2019\u00e2ge des usufruitiers.<\/p>\n

D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, dans les trois r\u00e9gions du pays, cette donation pr\u00e9alable ne requiert aucune formalit\u00e9 particuli\u00e8re, et ne doit pas obligatoirement faire l\u2019objet d\u2019un enregistrement.<\/p>\n

La diff\u00e9rence fondamentale entre les trois r\u00e9gions du pays r\u00e9side dor\u00e9navant dans le moment o\u00f9 la donation pr\u00e9alable doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9e\u00a0:<\/p>\n

R\u00e9gion wallonne et R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale<\/strong><\/p>\n

Depuis le 1er septembre 2020, il suffit \u2013 mais c\u2019est primordial \u2013 que la donation de sommes d\u2019argent pour que les enfants puissent acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 du bien soit ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019acquisition scind\u00e9e.<\/p>\n

Attention, si une avance est pay\u00e9e avant le compromis (ce qui arrive dans la majorit\u00e9 des cas), la donation de l\u2019ensemble de la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 doit intervenir avant la signature de ce compromis. Cette position ne vaut que pour les r\u00e9gions wallonne et bruxelloise.<\/p>\n

R\u00e9gion flamande<\/strong><\/p>\n

L\u2019administration fiscale flamande ne s\u2019est pas ralli\u00e9e \u00e0 la position f\u00e9d\u00e9rale. En R\u00e9gion flamande, la donation doit uniquement \u00eatre ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019acte authentique (et non pas au compromis comme dans les deux autres r\u00e9gions). Ce qui laisse plus de temps aux parents pour r\u00e9aliser la donation aux enfants.<\/p>\n

Il est d\u2019ailleurs accept\u00e9 que les usufruitiers payent \u00e0 l\u2019acte authentique, la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 pour le compte des nus-propri\u00e9taires. Dans ce sch\u00e9ma, il est alors requis que, juste avant la passation de l\u2019acte authentique, un acte de donation notari\u00e9 soit r\u00e9dig\u00e9 (m\u00eame si le virement bancaire n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9). Les droits de donation sont alors dus sur la somme donn\u00e9e (3% en ligne directe).<\/p>\n

Si on peut bien s\u00fbr regretter que les positions ne soient pas parfaitement identiques dans les trois r\u00e9gions, les d\u00e9cisions adopt\u00e9es permettent enfin, apr\u00e8s plusieurs ann\u00e9es de controverses, de cerner les obligations en mati\u00e8re de preuve contraire dans le cadre de l\u2019acquisition scind\u00e9e pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019une donation.<\/p>\n

Si vous souhaitez obtenir plus d\u2019informations \u00e0 ce sujet, n\u2019h\u00e9sitez pas \u00e0 contacter l\u2019un de nos consultants financiers.<\/p>\n

Olivier Doms<\/strong> \u2013 Juriste et fiscaliste chez Pareto SA.<\/p>\n

Article r\u00e9dig\u00e9 le 13 mars 2024.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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Une technique int\u00e9ressante pour \u00e9viter de payer des droits de succession est de proc\u00e9der \u00e0 un achat scind\u00e9. Il s\u2019agit de l\u2019une des techniques les plus populaires chez les personnes qui souhaitent optimiser fiscalement leur succession car elle est relativement simple \u00e0 mettre en place (attention toutefois de bien respecter certaines r\u00e8gles). Elle est tr\u00e8s souvent utilis\u00e9e, par exemple, pour l\u2019achat d\u2019une seconde r\u00e9sidence ou d\u2019un bien de rapport (plus rarement pour l\u2019achat de l\u2019habitation familiale).<\/p>\n"},"yoast_head":"\nLa technique de l\u2019achat scind\u00e9 : points d\u2019attention ! - Pareto<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Achat scind\u00e9 : une technique pour transmettre un bien immobilier \u00e0 ses enfants en r\u00e9duisant les droits de succession.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/pareto.be\/fr\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"La technique de l\u2019achat scind\u00e9 : points d\u2019attention ! - Pareto\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Achat scind\u00e9 : une technique pour transmettre un bien immobilier \u00e0 ses enfants en r\u00e9duisant les droits de succession.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/pareto.be\/fr\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Pareto\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/MyPareto\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2024-03-15T15:48:31+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2025-02-20T13:29:31+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/pareto.be\/wp-content\/uploads\/2024\/03\/tierra-mallorca-NpTbVOkkom8-unsplash-scaled.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"2560\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1922\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Thomas Roelands\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"\u00c9crit par\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Thomas Roelands\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Dur\u00e9e de lecture est.\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"6 minutes\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"Thomas Roelands\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/47ed61818f186a22aa36badaa9141f74\"},\"headline\":\"La technique de l\u2019achat scind\u00e9 : points d\u2019attention !\",\"datePublished\":\"2024-03-15T15:48:31+00:00\",\"dateModified\":\"2025-02-20T13:29:31+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/\"},\"wordCount\":1055,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/wp-content\\\/uploads\\\/2024\\\/03\\\/tierra-mallorca-NpTbVOkkom8-unsplash-scaled.jpg\",\"articleSection\":[\"Non classifi\u00e9(e)\"],\"inLanguage\":\"fr-BE\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/pareto.be\\\/fr\\\/la-technique-de-lachat-scinde-points-dattention\\\/\",\"name\":\"La technique de l\u2019achat scind\u00e9 : points d\u2019attention ! 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