C\u2019est la premi\u00e8re chose \u00e0 laquelle on pense quand on parle d\u2019investissement dans la brique. Quel loyer vais-je percevoir ? Quel sera mon rendement locatif ? A notre sens, un revenu locatif correct doit tourner aux alentours de 2,5% mais toute une s\u00e9rie de param\u00e8tres vont l\u2019influencer.<\/p>\n
Tout d\u2019abord, il va sans dire que le rendement locatif ne sera pas forc\u00e9ment proportionnel \u00e0 la taille du bien : une villa \u00e0 la campagne ne donnera pas le m\u00eame rendement locatif qu\u2019un studio en ville.<\/p>\n
La valeur d\u2019acquisition et la v\u00e9tust\u00e9 du bien joueront \u00e9galement un r\u00f4le. Des localisations plus recherch\u00e9es et donc plus ch\u00e8res \u00e0 l\u2019achat donneront un rendement locatif moindre, mais auront d\u2019autres avantages.<\/p>\n
Il y a donc toute une s\u00e9rie de bonnes questions \u00e0 se poser avant de passer \u00e0 l\u2019achat.<\/p>\n
La fiscalit\u00e9 avantageuse repr\u00e9sente une autre composante du rendement immobilier. Outre l\u2019avantage fiscal que peut procurer la souscription d\u2019un cr\u00e9dit, la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re (fiscalit\u00e9 sur les revenus et sur la plus-value) diff\u00e9rera selon l\u2019affectation donn\u00e9e au bien immobilier et\/ou selon que la location soit consentie par une personne physique ou par une soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
En personne physique<\/strong>, les locations \u00e0 des fins priv\u00e9es seront impos\u00e9es sur la base du revenu cadastral (nettement inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur locative r\u00e9elle) index\u00e9 et major\u00e9 de 40%. Ce revenu immobilier viendra s\u2019ajouter aux autres revenus tax\u00e9s au taux progressifs de sorte que celui-ci se verra souvent taxer \u00e0 la tranche d\u2019imposition marginale, soit 50% \u00e0 l\u2019IPP. Dans certains cas, il est alors possible de d\u00e9duire \u00e0 due concurrence les int\u00e9r\u00eats d\u2019un emprunt contract\u00e9.<\/p>\n En soci\u00e9t\u00e9<\/strong>, en revanche, la taxation se fera sur la base du loyer r\u00e9ellement per\u00e7u. Mais celui-ci subira la taxation \u00e0 l\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s, soit une taxation de 20 ou 25 %. Par ailleurs, il est possible de d\u00e9duire de la base des revenus imposables de la soci\u00e9t\u00e9 l\u2019enti\u00e8ret\u00e9 des int\u00e9r\u00eats de l\u2019emprunt, ainsi que les frais immobiliers encourus, d\u00e9duction qui ne sera donc plus limit\u00e9e aux revenus immobiliers de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n Une autre diff\u00e9rence notable est la taxation sur la plus-value. Elle ne sera pas impos\u00e9e \u00e0 l\u2019imp\u00f4t des personnes physiques si le bien b\u00e2ti a \u00e9t\u00e9 acquis \u00e0 titre on\u00e9reux et que l\u2019ali\u00e9nation a eu lieu au moins cinq ans apr\u00e8s l\u2019acquisition. En soci\u00e9t\u00e9, la plus-value sera tax\u00e9e \u00e0 la vente et la base imposable s\u2019\u00e9tablira sur la diff\u00e9rence entre la valeur de vente du bien et sa valeur comptable.<\/p>\n Cela peut rapidement repr\u00e9senter des montants importants.<\/p>\n Investir en priv\u00e9 ou en soci\u00e9t\u00e9 ? Et pourquoi ne pas miser sur les deux tableaux, \u2026 Souvent, une solution hybride sera privil\u00e9gi\u00e9e, \u2026<\/p>\n Selon nous, la plus-value est et reste la composante la plus importante (mais aussi la plus \u00ab oubli\u00e9e \u00bb) du rendement d\u2019un bien immobilier. Une chose est s\u00fbre : l\u2019immobilier prend de la valeur au fil des ans. En simplifiant, l\u2019on peut dire que, sur les 50 derni\u00e8res ann\u00e9es, le march\u00e9 immobilier belge (dans sa globalit\u00e9) a augment\u00e9 chaque ann\u00e9e d\u2019une marge de 5 \u00e0 6% par rapport \u00e0 sa valeur initiale. Aujourd\u2019hui, ces moyennes cachent des r\u00e9alit\u00e9s bien plus contrast\u00e9es. Si, \u00e0 une \u00e9poque, il \u00e9tait possible d\u2019investir dans n\u2019importe quel type de bien ou localisation sans faire d\u2019erreur, il faut \u00eatre plus prudent \u00e0 l\u2019heure actuelle. La s\u00e9lection du bien et sa localisation rev\u00eatent une importance capitale.<\/p>\n Pour le choix de la localisation, il conviendra de porter attention \u00e0 notamment son \u00ab accessibilit\u00e9 \u00bb (transports en commun), \u00e0 la densit\u00e9 de son tissu urbain, \u00e0 son potentiel de d\u00e9veloppement \u00e9conomique, etc. Autant de crit\u00e8res importants pour trouver ais\u00e9ment des locataires et s\u2019assurer de meilleures plus-values sur le long terme.<\/p>\n De m\u00eame, afin d\u2019\u00e9viter des soucis de r\u00e9novation, nous conseillons plus fr\u00e9quemment d\u2019orienter ses recherches vers l\u2019immobilier neuf, mais surtout de revendre le b\u00e2timent avant les premiers gros frais de r\u00e9novation, car ceux-ci engloutiront une grosse partie du rendement.<\/p>\n L\u2019investissement immobilier n\u2019est pas une mince affaire. Il y a lieu de se poser les bonnes questions, telles qu\u2019entre autres : faut-il investir en priv\u00e9 ou en soci\u00e9t\u00e9, faut-il emprunter, faut-il planifier la succession vers les enfants, vers quels types de biens se tourner, quelle localisation, etc.<\/p>\n2. La r\u00e9alisation d\u2019une plus-value<\/h2>\n
Conclusion<\/h2>\n