{"id":24072,"date":"2022-11-23T09:50:21","date_gmt":"2022-11-23T08:50:21","guid":{"rendered":"https:\/\/pareto.be\/?post_type=silo&p=24072"},"modified":"2022-11-23T09:50:21","modified_gmt":"2022-11-23T08:50:21","slug":"financement-via-le-2eme-pilier","status":"publish","type":"silo","link":"https:\/\/pareto.be\/fr\/tout-savoir\/gestion-de-patrimoine\/placements-immobiliers\/effet-de-levier\/financement-via-le-2eme-pilier\/","title":{"rendered":"Financement via le 2\u00e8me pilier"},"content":{"rendered":"

L’un des meilleurs aspects financiers de l’investissement immobilier est la possibilit\u00e9 de cr\u00e9er un \u00ab\u00a0effet de levier\u00a0\u00bb sur votre investissement, votre propre contribution. L’effet de levier vous permet de r\u00e9aliser un investissement de grande importance, m\u00eame une somme d’argent limit\u00e9e. Les m\u00e9thodes permettant de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un effet de levier financier sont diverses.\u00a0<\/span><\/p>\n

La premi\u00e8re m\u00e9thode, la plus \u00e9vidente, consiste \u00e0 contracter un pr\u00eat hypoth\u00e9caire classique. Si vous investissez par exemple 100 euros et obtenez 200 euros en retour, on peut d\u00e9j\u00e0 dire que c’est un bon rendement. Mais cela pourrait \u00eatre encore mieux. Imaginez que vous ne mettez que 20 euros vous-m\u00eame, que vous empruntez 80 euros et r\u00e9cup\u00e9rez les m\u00eames 200 euros. Cela signifie que votre propre investissement de 20 euros a \u00e9t\u00e9 multipli\u00e9 par cinq (alors que dans le premier exemple, nous n’avons obtenu qu’un doublement). En minimisant vos fonds propres lors d’un achat et en utilisant (\u00e0 moindre co\u00fbt) des fonds \u00e9trangers (un pr\u00eat), vous maximisez votre rendement. En d’autres termes, le capital emprunt\u00e9 permet d’obtenir un rendement beaucoup plus \u00e9lev\u00e9 sur votre propre capital, ce qui accro\u00eet votre patrimoine.<\/p>\n

Il ne faut cependant pas perdre de vue que vous devrez payer des int\u00e9r\u00eats sur tout capital emprunt\u00e9. Mais, si ces montants d\u2019int\u00e9r\u00eats sont inf\u00e9rieurs au rendement de votre investissement, il y a donc un effet de levier positif. En d’autres termes, vous obtenez un rendement sur le capital emprunt\u00e9.<\/p>\n

En r\u00e9alit\u00e9, lorsque l’on investit des capitaux emprunt\u00e9s dans de l’immobilier, l’effet de levier fonctionne doublement.<\/p>\n

Le premier effet de levier dont vous b\u00e9n\u00e9ficierez se retrouvera au niveau du loyer. Supposons que vous disposiez de 200 000 euros. Avec cette somme, vous pouvez acheter deux appartements d’une valeur de 100 000 euros. Mais vous achetez ces deux appartements avec seulement 50 000 euros de fonds propres et empruntez avec un cr\u00e9dit de 150 000 euros au taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de 2 %. Le loyer mensuel pour les deux biens est de 1 000 euros, ce qui donne un revenu annuel de 12 000 euros (rendement locatif de 6 %). Le co\u00fbt annuel des int\u00e9r\u00eats est de 3 000 euros (150 000 euros x 2 %). Cela porte le revenu \u00e0 9 000 euros. Cela donne un rendement sur vos fonds propres de 18 % (9 000 euros \/ 50 000 euros de fonds propres). Si vous aviez tout pay\u00e9 avec des fonds propres, vous seriez quand m\u00eame arriv\u00e9 \u00e0 un rendement agr\u00e9able \u2013 mais plus faible \u2013 de 6 % (12 000 euros de revenus + 200 000 euros d’apport en fonds propres).<\/p>\n

Le second effet de levier se retrouve au niveau de la plus-value r\u00e9alis\u00e9e lors d’une vente ult\u00e9rieure de l’immeuble de placement. L\u00e0 aussi, nous pouvons remercier les capitaux \u00e9trangers, car c\u2019est gr\u00e2ce \u00e0 eux que l\u2019on pourra obtenir le meilleur rendement pour nos fonds propres. Supposons que vous vendiez les deux appartements et que nous puissions compter sur une modeste plus-value de 2,5 % par an. Apr\u00e8s un an, ces m\u00eames biens vaudraient alors 205 000 euros. Bien entendu, le capital emprunt\u00e9 ne modifie pas la plus-value. Mais vous avez r\u00e9alis\u00e9 la totalit\u00e9 de la plus-value de 5 000 euros sur un d\u00e9p\u00f4t propre au d\u00e9part moins important. Ainsi, au regard de vos fonds propres, vous arrivez \u00e0 un rendement de 10 % (5 000 euros de rendement \/ 50 000 euros de fonds propres). Si vous n’avez pas financ\u00e9 cet achat avec des capitaux ext\u00e9rieurs, vous obtenez un rendement de 2,5 % (5 000 euros de rendement \/ 200 000 euros d’apport en capital).<\/p>\n

Par cons\u00e9quent, si vous additionnez ces deux effets de leviers, vous obtiendrez une grande diff\u00e9rence sur le rendement total. Dans l’hypoth\u00e8se o\u00f9 vous n’empruntez pas pour votre investissement, vous obtenez un rendement de 8,5 % (6 % de rendement locatif + 2,5 % de plus-value). En revanche, si vous empruntez les trois quarts, vous obtenez un rendement de 28 % (18 % de rendement locatif + 10 % de plus-value). Ce que l’on sait moins lors de l’achat d’un bien immobilier, c’est que vous pouvez \u00e9galement puiser de diff\u00e9rentes mani\u00e8res dans votre capital de pension du deuxi\u00e8me pilier (contrat EIP, PLCI, CPTI et plan INAMI). En effet, il est possible d’utiliser le capital de pension accumul\u00e9 (voir m\u00eame encore \u00e0 venir) avant sa pension, pour financer l\u2019investissement dans un bien immobilier.<\/p>\n

\u00c0 cette fin, trois m\u00e9thodes peuvent \u00eatre utilis\u00e9es. Tout d’abord, on peut mettre en gage le capital accumul\u00e9, ce qui permet d’abaisser le quotient du pr\u00eat. Ensuite, on peut retirer une avance sur les r\u00e9serves constitu\u00e9es dans le cadre du plan de pension, car la r\u00e9serve accumul\u00e9e de l’assurance est un droit acquis pour le preneur d’assurance. Enfin, on peut aussi opter pour ce que l\u2019on appelle un \u00ab\u00a0cr\u00e9dit \u00e0 reconstitution\u00a0\u00bb, li\u00e9 au contrat d\u2019assurance de votre formule de pension. Pendant la dur\u00e9e du contrat d’assurance, aucun capital n’est rembours\u00e9 sur l\u2019emprunt, seulement les int\u00e9r\u00eats. \u00c0 l’\u00e9ch\u00e9ance, le pr\u00eat doit \u00eatre rembours\u00e9 gr\u00e2ce au capital accumul\u00e9 au travers du contrat d’assurance. Une combinaison de ces m\u00e9thodes est \u00e9galement possible. Il est par exemple possible de combiner le cr\u00e9dit \u00e0 reconstitution et l’avance sur contrat d\u2019assurance. En prenant l’avance, les fonds propres peuvent \u00eatre augment\u00e9s, ce qui permet d’accro\u00eetre sensiblement la capacit\u00e9 d’emprunt, ou d\u2019en r\u00e9duire le quotient.<\/p>\n

Attention que la possibilit\u00e9 de r\u00e9aliser un financement immobilier doit \u00eatre pr\u00e9vue dans le r\u00e8glement de la pension cibl\u00e9e, et d\u00e9pend toujours des r\u00e8gles sp\u00e9cifiques \u00e0 l’assureur dans lequel est plac\u00e9 l\u2019\u00e9pargne, ainsi qu\u2019\u00e0 l’institution financi\u00e8re qui accorde le pr\u00eat. Le bien doit g\u00e9n\u00e9rer un revenu imposable et \u00eatre situ\u00e9 dans l’Espace \u00e9conomique europ\u00e9en (c’est-\u00e0-dire les pays de l’Union europ\u00e9enne plus l’Islande, le Liechtenstein et la Norv\u00e8ge).<\/p>\n

L’\u00e9ventail des op\u00e9rations immobili\u00e8res possibles est large : acquisition, construction, r\u00e9novation, am\u00e9lioration ou r\u00e9paration, (re)construction d’une terrasse ou d’un jardin, d\u2019une piscine, sablage de fa\u00e7ade, peinture et autres sont autant de possibilit\u00e9s. De plus, ce financement immobilier n’est pas exclusivement destin\u00e9 \u00e0 la maison individuelle occup\u00e9e par son propri\u00e9taire, mais s’applique \u00e0 tous les types de biens immobiliers et sans limitation de nombre (r\u00e9sidence secondaire, terrain \u00e0 b\u00e2tir, entreprise, for\u00eat, etc.).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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