Schenking van een onroerend goed

De notariële vorm is vereist

Voor de schenking van een onroerend goed is het noodzakelijk beroep te doen op de diensten van een openbaar ambtenaar: de notaris. Het is onmogelijk een goed onder levenden over te dragen zonder dat deze overdracht wordt vastgelegd in een authentieke akte.

Progressieve schenkingsrechten

Uit fiscaal oogpunt zal een schenking van onroerend goed leiden tot de inning van een belasting “schenkingsrecht” of (in Vlaanderen) schenkbelasting wordt genoemd. In tegenstelling tot schenkingen van effecten, die bij registratie tegen een vast tarief worden belast, is in het geval van een schenking van een onroerend goed de schenkingsbelasting progressief en varieert deze naar gelang van de relatie tussen de schenker en de begiftigde (hoger naarmate de verwantschap verder verwijderd is) en de waarde van het geschonken goed.

Sinds 1 januari 2018 is er een inspanning geleverd om de tarieven tussen de drie gewesten (Vlaams, Waals en Brussel) van het Koninkrijk te uniformiseren.

Zo zal een schenking in rechte lijn (kinderen, echtgenoot, wettelijk samenwonenden) worden belast volgens de volgende tarieven:

• Van 0,01 tot 150.000 euro: 3%.
• Van 150.000,01 euro tot 250.000 euro: 9%.
• Van 250.000,01 euro tot 450.000 euro: 18%.
• Boven 450.000 euro: 27%.

Voor alle andere personen zal de belastingheffing als volgt zijn:

• Van 0,01 tot 150.000 euro: 10%.
• Van 150.000,01 tot 250.000 euro: 20%.
• Van 250.000,01 tot 450.000 euro: 30%.
• Boven 450.000 euro: 40%.

Wat zijn de fiscale voordelen van een schenking?

Het belangrijkste voordeel van een schenking van onroerend goed ligt in de vermindering van de nalatenschapsmassa en bijgevolg van de successierechten/resp. erfbelasting in Vlaanderen. Daar het goed op het ogenblik van het overlijden niet langer deel uitmaakt van de nalatenschap van de overledene. In het Waalse Gewest wordt het geschonken goed echter wel in aanmerking genomen voor de berekening van de successierechten als de schenker binnen drie jaar na de schenking overlijdt. Dit betekent niet dat de geschonken goederen aan successierechten zullen worden onderworpen, maar dat de waarde van deze goederen “fictief” bij de waarde van de andere goederen zal worden opgeteld om het toepasselijke tarief van de successierechten te berekenen. Dit staat bekend als de zogenaamde “progressiviteitsreserve”. In Brussel is deze regel sinds 1 januari 2016 afgeschaft.

Gelet op het progressieve karakter van de belasting is het voor iemand met een grote vastgoedportefeuille interessanter om zijn vermogen in fasen weg te schenken, d.w.z. meerdere schenkingen te doen met tussenpozen van 3 jaar. Waarom 3 jaar? Want bij onroerende schenkingen wordt “de teller om de 3 jaar op nul gezet”: als u minder dan 3 jaar na de eerste schenking een tweede schenking doet, worden de bedragen van die twee schenkingen bij elkaar opgeteld en wordt de schenkingsbelasting dus op een grotere grondslag berekend (de twee bedragen van de schenkingen bij elkaar opgeteld) dan wanneer u uw schenkingen om de 3 jaar zou hebben gespreid. Door te schenken in schijven kunt u de progressiviteit van de belasting drukken, wat uit fiscaal oogpunt zeer interessant kan zijn. De schenker kan hetzij verschillende goederen gespreid over de tijd schenken, hetzij hetzelfde goed in verschillende schijven schenken.

Bijvoorbeeld: Albert, die in Brussel woont en de vader van Delphine is, bezit een studio in Laken (Brussels Gewest) ter waarde van 150.000 euro en een huis in Rochefort (regio Wallonië) ter waarde van 200.000 euro. Als haar vermogen (totale waarde: 350.000 euro) in haar nalatenschap valt, zou Delphine 38.250 euro aan successierechten moeten betalen. Als Albert echter besluit deze twee goederen te schenken, is het in zijn belang om de schenkingen te spreiden teneinde de successierechten te beperken. Hij zal de studio in Brussel schenken en 4.500 euro schenkingsrecht betalen (3% van 150.000 euro). Vervolgens schenkt hij 3 jaar later zijn huis in Rochefort voor 200.000 euro en betaalt hij 9.000 euro schenkingsrecht (3% van 150.000 euro + 9% van de resterende 50.000 euro). In totaal zal Albert 13.500 € aan schenkingsrecht hebben betaald, door de schenking gespreid en in schijven te verrichten.

Opgelet: indien Albert in Wallonië woont en binnen de drie jaar na de schenking overlijdt, wordt het geschonken goed, zoals hierboven uiteengezet, in aanmerking genomen voor de berekening van de successierechten op de andere goederen die in de nalatenschap vallen.

Schenking en overdracht

Hoewel schenkingen uit fiscaal oogpunt zeer interessant kunnen zijn, mag niet uit het oog worden verloren dat degene die één van zijn vermogensbestanddelen schenkt, er onherroepelijk afstand van doet. Om de schenkende ouder te beschermen, adviseren wij daarom om het vruchtgebruik op het overgedragen goed te behouden (een zogenaamde “schenking met voorbehoud van vruchtgebruik”). Dit houdt in dat de ouders, vruchtgebruikers, tijdens hun leven zullen kunnen genieten van het gebruik van het goed (waardoor zij het naar eigen goeddunken kunnen bewonen) en van de inkomsten (door het te verhuren en de huur te innen). Aangezien het vruchtgebruik (meestal) een levenslang recht is, vervalt het van rechtswege bij het overlijden van de vruchtgebruiker.

De splitsing in vruchtgebruik/blote eigendom biedt het grote voordeel dat de kinderen bij het overlijden van de ouders op voorwaarde dat de regels van de kunst werden nageleefd automatisch volledig eigenaar worden van het onroerend goed zonder dat zij successierechten verschuldigd zijn.

Schenkingen van onroerend goed blijven een fantastisch instrument voor nalatenschapsplanning. Als u meer wilt weten over hoe ze kunnen worden toegepast, nodigen wij u uit een afspraak te maken met een van onze consultants.