fbpx
/>

Wat is de gesplitste aankoop van een onroerend goed?

De gesplitste aankoop van een onroerend goed is een techniek die vaak wordt gebruikt bij successieplanning. In het geval van de aankoop van een onroerend goed wordt het eigendomsrecht gesplitst: verschillende personen hebben rechten van verschillende aard op eenzelfde goed.  

Gewoonlijk kopen de ouders het vruchtgebruik van een goed en de kinderen de blote eigendom. De eersten beheren het goed en kunnen erin wonen of huurinkomsten ontvangen. De laatsten bezitten slechts de juridische eigendom van het goed. Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik uit en gaat het eigendomsrecht volledig op de kinderen over. Hier zal geen erfbelasting op verschuldigd zijn.

Indien de ouders daarentegen het genoemde goed in volle eigendom hadden aangeschaft (vruchtgebruik en blote eigendom), zou deze bij hun overlijden in de nalatenschap zijn gevallen en aan erbelasting zijn onderworpen ten laste van hun kinderen.

Op wie heeft deze techniek betrekking ?

 De gesplitste aankoop van een onroerend goed wordt gebruikt voor de aankoop van een onroerend goed binnen eenzelfde familie. Vaak gaat het gepaard met een voorafgaande schenking. De kinderen beschikken immers niet altijd over voldoende financiële middelen om de blote eigendom van een onroerend goed te verwerven. Zonder verplicht te zijn, kan de schenking worden geregistreerd en aanleiding geven tot de betaling van schenkbelasting. 

 Bij aankoop zal elke partij registratierechten moeten betalen voor datgene dat hem toekomt. De notaris zal dus de werkelijke waarde van ieders rechten moeten berekenen. Gezien het levenslang karakter hangt de waarde van het vruchtgebruik af van de leeftijd van de eigenaar op het moment van aankoop. Hoe ouder de vruchtgebruiker is, hoe lager de waarde van het vruchtgebruik, en omgekeerd. De waarde van het blote eigendom is dan de overblijvende waarde.

 Bij het overlijden van de ouders gaat de volledige eigendom over naar de kinderen. Op dat moment zullen de kinderen moeten bewijzen dat zij het goed met hun eigen geld hebben verworven. Het is dan ook van essentieel belang dat een dergelijke operatie goed wordt omkaderd. 

Wanneer moet deze techniek worden gebruikt?

De gesplitste aankoop van onroerend goed kan worden overwogen voor elke nieuwe aankoop van onroerend goed. Deze techniek is zeer doeltreffend om de betaling van successierechten te vermijden in volle legaliteit. Er moet echter goed toezicht op worden gehouden, vooral in het geval van een voorafgaande schenking. Er zal met name bewijs van de transactie moeten worden geleverd, dat zo nodig aan de fiscale administratie kan worden tegengeworpen. Ook moet worden overwogen de schenking te voorzien met meerdere clausules, zoals de zogenaamde “conventionele terugkeer”-clausule.

Waarom wordt het betwist?

 De administratie heeft sinds geruime tijd de neiging om de gesplitste aankoop in vraag te stellen. Bij overlijden van de ouders zullen de kinderen voor wat betreft de aankoop die ze met een voorafgaande schenking hebben gedaan retroactief hun financiële draagkracht moeten kunnen aantonen om de blote eigendom te verwerven op het ogenblik van de compromis (in het Waalse en Brusselse Gewest) of op het ogenblik van de authentieke akte (in het Vlaamse Gewest). 

 Hoe kan Pareto u helpen?

De gesplitste aankoop blijft uit fiscaal oogpunt een zeer efficiënte techniek. Het is aangewezen deze goed voor te bereiden en u daarvoor te laten begeleiden door specialisten zoals Pareto, om te voorkomen dat er in fine successierechten moeten worden betaald.