Investir en immobilier : en privé ou via une société ?

Fiscalité liée à la détention

Si le bien est acheté via une société et que le dirigeant désire occuper le bien, l’occupation gratuite du bien engendre un avantage taxable dans le chef du dirigeant d’entreprise calculé sur base du revenu cadastral. Si le bien est mis à sa disposition qu’une parte de l’année, l’avantage imposable sera proratisé.

La société pourra en revanche prendre à sa charge les travaux d’entretien, de rénovation, de même que les assurances et les impôts liés (précompte mobilier, taxes communales) à ce bien. La déductibilité fiscale de ces frais et des amortissements ne devrait pas être remise en cause par le fisc moyennant certaines précautions.

Si le bien est possédé en privé, la détention du bien sera imposée sur une base annuelle, que le bien soit occupé personnellement ou loué. La base imposable est cependant calculée de façon avantageuse et est plus faible que la valeur locative du bien.

Les frais mentionnés-ci-dessus (amortissement, travaux, impôts, assurance) ne peuvent par contre pas être déduis à l’impôt des personnes physiques par le contribuable.

Fiscalité à la vente

En cas de revente du bien détenu en société, l’impôt des sociétés sera dû sur la plus-value réalisée. Celle-ci sera calculée en diminuant du prix du prix de vente la valeur comptable du bien. La valeur comptable diminuant chaque année du fait des amortissement du bien et la valeur réelle du bien ayant tendance à augmenter au fil des ans, la plus-value est souvent conséquente.

Si le bien vendu a été acheté en privé, la plus-value est exonérée si le bien est revendu plus de cinq ans après son acquisition.

Fiscalité liée à la transmission dans le cadre d’une planification successorale

L’investisseur envisage parfois, au moment de l’acquisition ou plusieurs années après celle-ci, de transmettre certains droits sur le bien immobilier afin de planifier sa succession. Lorsque le bien se trouve en société, il est aisé de donner les parts de la société. Ceci nécessite un acte notarié, mais les droits de donation en ligne directe ne sont que de 3% ou 3,3% en fonction de la région concernée. Il vous sera possible de garder un certain contrôle après la donation en vous réservant l’usufruit sur les actions données (y compris le droit de vote et le droit aux dividende) ainsi qu’en vous faisant nommer administrateur statutaire unique.

Si la planification successorale est prévue dès l’acquisition et que celle-ci se fait en privé, il est possible de réaliser un achat démembré. Les enfants achètent alors la nue-propriété à l’aide de liquidités données par les parents alors que les parent achètent l’usufruit et peuvent ainsi jouir du bien leur vie durant. Si l’opération est bien ficelée, aucun droit de donation ni aucun droit de succession ne sera dû.

Si en revanche, le désir de planification successorale apparaît après l’acquisition, il est toujours possible de donner – avec réserve d’usufruit- le bien en question, mais cela implique le paiement de droits de donation variant de 3% à 27% en fonction de la valeur du bien.

A la lumière des différentes considérations évoquées, on remarque qu’il n’a pas de structuration idéale lorsqu’il s’agit d’investir dans un bien immobilier. Le choix de l’acquisition en privé ou via une société dépendra notamment de l’ampleur des travaux et rénovation à envisager, du revenu cadastral du bien et donc de l’avantage imposable qu’il génèrerait lors de la mise à disposition du bien au dirigeant d’entreprise, mais aussi des volontés d’optimisations successorales. D’autres critères interviendront encore, comme les capacités de financement dont dispose l’investisseur ou sa société ainsi que la probabilité d’une revente du bien à moyen ou court terme.

Thomas Roelands – Juriste chez Pareto SA