Achat scindé – Nouvelles règles depuis le 1er août 2020

Lorsqu’il est envisagé d’acquérir un bien immobilier et que cette acquisition s’inscrit dans une planification successorale, la technique de l’acquisition démembrée est souvent privilégiée.

Les parents et les enfants achètent alors chacun une partie de la propriété du bien : les enfants acquièrent la nue-propriété tandis que les parents acquièrent l’usufruit. Généralement, ces derniers font un don à leurs enfants afin que ceux-ci disposent de moyens suffisants pour acquérir la nue-propriété.

Le recours à cette solution a pour avantage qu’au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires du bien sans payer de droits de succession. En outre, durant toute la durée de l’usufruit, les parents disposent de la jouissance et des loyers éventuels du bien immobilier. Pour s’assurer de ne pas payer de droits de succession sur le bien immeuble au décès des parents usufruitiers il est cependant nécessaire de respecter certaines conditions. Il est notamment requis que les enfants disposent de deniers propres pour financer la nue-propriété du bien. Ils reçoivent alors souvent des liquidités via une donation préalable de leurs parents.

Attention, un certain timing – différent selon la région dans laquelle le donateur futur défunt sera résident fiscal au jour de son décès – est à respecter faute de quoi la valeur du bien immobilier sera soumise aux droits de succession.

Règles applicables en Région wallonne et de Bruxelles-capitale

L’administration fiscale fédérale a, par une nouvelle décision du 26 juin 2020, précisé le timing des différentes opérations lorsqu’un acompte est payé lors du compromis de vente. Elle estime que pour éviter les droits de succession, il est nécessaire que les enfants préalablement à la signature du compromis disposent des moyens financiers pour financer la totalité de la nue-propriété. En d’autres termes, si un acompte est versé au compromis, il est nécessaire que les parents procèdent avant la signature de celui-ci à une donation de la totalité de la valeur de la nue-propriété qui sera payée à l’acte authentique.

Signalons que ce point de vue est applicable à partir du 1er août 2020 et ne que pour les Régions wallonne et bruxelloise.

Exemple :

Les époux A et B désirent acquérir un bien immeuble d’une valeur de 500.000 € avec leurs enfants via la technique de l’achat scindé. La valeur de l’usufruit est estimée à 200.000 € et la valeur de la nue-propriété est estimée à 300.000 €. Un acompte de 10% est payable à la signature du compromis.

Dans ces circonstances, il est nécessaire que les parents réalisent une donation de liquidités pour un montant de 300.000 € et cela avant la date du compromis. Les enfants financeront alors 3/5e de l’acompte au compromis et payeront également 3/5e du solde à l’acte authentique tandis que les parents financeront 2/5e de l’acompte et du solde.

A contrario, si aucun acompte n’est versé au moment du compromis – situation assez rare dans la pratique -, la donation des parents peut intervenir entre le compromis et le jour de la passation de l’acte authentique.

Notons encore que la décision précise qu’il n’est pas nécessaire que la donation des liquidités aux enfants fasse l’objet d’un acte notarié. Il n’est pas non plus requis que cette donation soit enregistrée. L’administration fiscale avait une position différente par le passé, mais elle à dû rectifier celle-ci suite à un arrêt du Conseil d’Etat.

Règles applicables en Région flamande

Via une décision du 28 septembre 2020 (Standpunt numéro 20067) Vlabel a précisé qu’il n’était pas nécessaire de donner la totalité du montant payable par le nu-propriétaire au compromis. En d’autres termes, Vlabel ne s’est pas rallié à la position fédérale. Il est toutefois conseillé que le nu-propriétaire finance sa part dans l’éventuel acompte payable au compromis.

En conclusion

Dans le cadre d’une acquisition scindée, il est indispensable de respecter certaines conditions et un timing bien défini, faute de quoi la valeur du bien immobilier sera soumise aux droits de succession. Il est également bien utile de se réserver la preuve du respect de ces différentes formalités.

Thomas Roelands – Juriste & fiscaliste chez Pareto SA