Acheter une seconde résidence à l’étranger : points d’attention

Selon l’administration fiscale belge, plus de 9.000 contribuables sont devenus propriétaires d’un bien immobilier à l’étranger en 2022.  Soit une moyenne de 25 acquisitions par jour. Il en ressort, qu’au total, plus de 200.000 belges possèdent désormais un bien en dehors de nos frontières.

Les destinations les plus prisées restent la France et l’Espagne, mais depuis peu, d’autres destinations comme le Maroc ou Dubaï font rêver un nombre croissant de candidats acquéreurs.

La décision d’acheter dans un pays ou l’autre se prend souvent sur un coup de cœur, ou encore en fonction du taux d’ensoleillement de la destination, mais sans tenir compte des conséquences juridiques et fiscales qui découlent d’une telle acquisition. Il est alors souvent trop tard, ou du moins beaucoup plus difficile, d’optimiser fiscalement l’opération, voire de mettre en place une planification successorale.

La fiscalité liée à l’achat d’un bien immobilier est fort complexe et principalement déterminée par le pays dans lequel le bien se trouve. Il y a tout d’abord les droits d’enregistrement dus sur la valeur d’acquisition. Mais dans certaines situations, la TVA sera due en lieu et place des droits d’enregistrement. Il y a également l’impôt des personnes physiques ou l’impôt des sociétés dû pendant la durée détention du bien et éventuellement au moment de la vente sur la plus-value obtenue. D’autres taxes sont la plupart du temps prélevées par les collectivités locales. Des droits de donation, ou des droits de transfert sont également à prendre en compte dans le cadre d’une planification successorale. A défaut, il faut alors prévoir le paiement de droits de succession.

Pour ces différents points, il faut analyser non seulement les règles belges mais aussi les règles du pays où se trouve le bien et tenir compte, le cas échéant, des conventions préventives de la double imposition signées entre les deux Etats. Il est alors nécessaire d’invoquer auprès des différentes administrations fiscales les bons dispositifs pour, lorsque c’est possible, se prémunir des situations de doubles impositions.

Enfin, les contribuables sont souvent confus quant à leurs obligations déclaratives. Ils doivent remplir différents formulaires dans une langue qui ne leur est pas toujours familière et également renseigner certaines informations dans leur pays de résidence.

En plus des écueils fiscaux, l’acquéreur devra faire face à toute une série de questions juridiques et financières. Comment financer le bien et avec quelles garanties ? Qui s’occupe de la rédaction de l’acte de vente et avec quelles clauses ? Le bien est-il en ordre d’un point de vue urbanistique ?…

Au vu de ces différentes considérations, le candidat acquéreur est avisé de s’informer tant auprès d’un conseiller local que d’un bureau de conseil dans son pays de résidence afin d’acheter en connaissance de cause, de satisfaire à ses obligations fiscales et éventuellement d’optimiser l’opération.

Thomas Roelands – Fiscaliste chez Pareto SA