Apport d’un bien immobilier dans votre société l Pareto

Lorsqu’un bien immobilier est apporté au patrimoine d’une société, le droit de vente est dû dans certaines situations. Celles-ci sont détaillées ci-dessous.

Principe

Le principe est contenu dans l’article 2.9.1.0.1. du Vlaamse Codex Fiscaliteit qui prévoit que le droit de vente de 10% est dû lors de l’apport d’un bien immobilier dans une société belge. Cette taxation est d’application aussi bien lorsque l’apport est réalisé au moment de la constitution de la société que lors d’un apport ultérieur.

L’article précité fait par ailleurs référence à l’article 115bis du Code des droits d’enregistrement, lequel prévoit que le droit de vente est uniquement dû lorsque l’apport porte sur un bien immobilier affecté ou destiné partiellement ou totalement à l’habitation. Seul le droit fixe de 50 € sera dû dans les autres cas (ainsi que des frais de notaire).

La personne physique qui apporte un bien immeuble à une société reçoit des actions en échange de cet apport. C’est le principe de ce qu’on appelle un « apport en nature ». On parle d’ « apport mixte » lorsque l’apporteur reçoit, en plus, une somme d’argent. Dans cette dernière situation, il n’est plus question d’un réel apport mais bien d’une vente. Le droit d’enregistrement applicable aux ventes sera dès lors dû sur la partie du bien qui donne lieu au paiement d’une somme d’argent lorsque l’apport ne répond pas aux conditions qui permettent de l’exonérer du droit de vente.

Exception

Là où le Code des droits d’enregistrement prend pour principe que le droit de vente n’est pas dû sauf exceptions, le VCF prévoit le contraire. Les deux Codes en arrivent toutefois à la même conclusion : lorsqu’il s’agit de l’apport d’une habitation, le droit de vente est dû. On parle d’habitation lorsque l’immeuble apporté est « un bien immobilier affecté ou destiné partiellement ou totalement à l’habitation ». Il est fait référence à la situation actuelle du bien au moment de l’apport.

Il est dès lors indiscutable que lorsque le bien immeuble est effectivement affecté à l’habitation, le droit de vente de 10% sera dû en Région flamande.

La situation se complique en ce qui concerne la seconde partie du critère de taxation de l’apport immobilier, à savoir lorsque le bien immobilier est destiné à l’habitation. Il n’est en effet ici pas question d’une habitation effective mais d’un bien immeuble qui a pour vocation de servir d’habitation. L’administration fiscale flamande indique le raisonnement qu’il convient d’adopter dans son standpunt n° 15124 :

si, au moment de l’apport, le bien est totalement ou partiellement destiné à l’habitation, il s’agit d’un apport d’une habitation et le droit de vente est dû, peu importe la destination future du bien immeuble ;
si, au moment de l’apport, le bien n’est ni totalement ni partiellement destiné à l’habitation, il convient de considérer la destination future qui sera faite du bien :
- si le bien a pour but de servir totalement ou partiellement à l’habitation : droit de vente ;
- si le bien n’est pas du tout destiné à l’habitation : pas de droit de vente.

Ainsi, pour ne pas être redevable du droit de vente, le bien immobilier ne peut en aucun cas être destiné à l’habitation.

Conclusion

En conclusion, lorsque l’apport d’un bien immobilier à une société porte sur une habitation, le droit de vente calculé au taux de 10% en Région flamande est dû. Lorsqu’un doute existe sur la destination de l’immeuble, le droit fixe de 50 € n’est dû que lorsqu’il peut être déterminé que le bien immeuble ne sera pas du tout destiné à l’habitation. En effet, en cas de destination à l’habitation, même partiellement, le droit de vente est dû.

Giel Van den Abbeele – Fiscaliste chez Pareto SA

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