Comment sortir un bien immobilier de votre société de façon fiscalement avantageuse ?
Il arrive fréquemment qu’un dirigeant d’entreprise désire sortir un bien immobilier de sa société afin de le posséder en privé. Cela peut arriver notamment lorsque le dirigeant d’entreprise désire profiter du bien personnellement sans être imposé sur un avantage en nature ou encore lorsque la société est propriétaire du bien et qu’elle va être liquidée. Se pose alors la question de la fiscalité d’une telle opération.
- Vente
Si le dirigeant décide de racheter en cours de vie sociale le bien immeuble, il sera redevable du droit de vente qui s’élève à 12,5% de la valeur du bien en Région wallonne et en Région Bruxelloise et à 12% en Région flamande.
- Attribution suite à la liquidation
Il est souvent plus avantageux d’un point de vue fiscal pour le dirigeant d’entreprise d’attendre la liquidation de sa société pour se voir attribuer les biens immobiliers qu’elle possède.
Moyennant le respect des trois conditions reprises ci-dessous, il est en effet possible d’éviter le paiement des droits de vente (12,5 ou 12% de la valeur du bien) et de n’être redevable que du droit de partage (1% en Région wallonne et à Bruxelles et 2,5% en Région flamande) ou du droit fixe de 50€.
- La forme de la société
La société en question doit tout d’abord être une société de personnes. Ce sera notamment le cas si elle a forme d’une SRL. Le régime avantageux n’est donc jamais applicable pour une SA.
- La méthode d’acquisition du bien par la société
Pour bénéficier du régime de faveur, il faut soit que l’immeuble ait été apporté à la société par l’actionnaire qui se voit attribuer le bien en privé, soit que l’immeuble ait été acquis par la société moyennant paiement du droit de vente et soit finalement attribué à un actionnaire qui était déjà actionnaire au moment de l’acquisition par la société.
Remarquons que l’administration fiscale tolère d’appliquer le régime de faveur si l’acquisition du bien immeuble n’a pas été soumis au droit de vente mais à la TVA.
2.3. La méthode d’attribution au dirigeant d’entreprise
Il est encore nécessaire que l’immeuble soit attribué suite à la liquidation de la société ou encore suite à une réduction de capital en nature (on parle depuis l’adoption du CSA d’une liquidation partielle) qui s’impute sur les apports.
Si, par contre, l’immeuble est attribué à un actionnaire suite à une distribution de dividendes en nature, la Région flamande à fait savoir qu’elle appliquera le droit de vente (standpunt n°19078). À Bruxelles et en Wallonie, le régime favorable peut s’appliquer si les autres conditions sont remplies.
2.4. Droit fixe de 50 € ou droit de partage ?
Si les conditions mentionnées ci-dessus sont remplies et que la société est une société unipersonnelle, l’actionnaire unique pourra alors récupérer le bien immeuble moyennant le paiement du droit fixe de 50 €.
En revanche, si la société compte plusieurs actionnaires, le bien sera attribué à chacun de ceux-ci en proportion de leurs actions dans la société avec application du droit fixe. Si par la suite, un actionnaire décide de racheter le bien aux autres actionnaires, il faudra vérifier si ce dernier répond aux conditions pour bénéficier du régime avantageux. Si c’est le cas, il sera redevable du droit de partage sur la valeur du bien (1% en Région wallonne et à Bruxelles et 2,5% en Région flamande). Dans le cas contraire, le droit de vente sera dû.
Fiscalité dans le chef de la société : de son côté, la société sera imposée sur la plus-value générée suite à l’attribution au dirigeant d’entreprise au taux de 25% (ou 20% si la société bénéficie du taux réduit). La plus-value sera égale au prix de vente moins la valeur comptable du bien.
Thomas Roelands – Juriste et fiscaliste chez Pareto SA