Déclaration de succession : comment évaluer les biens immobiliers ?

Cette déclaration doit reprendre l’ensemble du patrimoine du défunt au jour du décès. Les droits de succession seront ensuite calculés sur cette base.

Lorsque le patrimoine comprend un bien immobilier, il y a lieu d’indiquer la valeur vénale de ce bien au jour du décès. Cette valeur correspond au montant auquel se vendrait le bien immobilier dans des conditions normales de marché.

Pour que le montant que vous allez déclarer dans la déclaration de succession corresponde au mieux à la valeur vénale du bien, il est conseillé de s’accompagner d’experts. En effet,comme nous allons le voir, à défaut, cela pourrait avoir d’importantes conséquences fiscales. Nous les aborderons sous l’angle des Régions wallonne et bruxelloise.

Sous-évaluation du bien immobilier 

Si vous avez évalué trop faiblement un bien dans la déclaration de succession, on parle d’une « insuffisance d’estimation ».

Dans ce cas, des droits de succession complémentaires seront dus sur la différence de valeur. Une amende ainsi que des intérêts de retard pourront également prendre court six mois après le décès si l’insuffisance atteint au moins 1/8 de la valeur déclarée dans la déclaration de succession.

Toutefois, si l’administration peut demander des droits de succession complémentaires et imposer une amende, elle ne peut pas le faire sans délai. Ce délai est de deux ans à compter du dépôt de la déclaration de succession.

Si, après avoir déposé la déclaration, vous vendez le bien immobilier endéans ce délai de deux ans pour un montant supérieur à celui déclaré, vous devrez déposer une déclaration de succession complémentaire. En cas d’insuffisance, nous vous conseillons de transiger avec l’administration et de faire valoir votre bonne foi afin d’éviter une éventuelle amende.

Pour le calcul des droits de succession complémentaires, la différence de valeur sera ajoutée à la base imposable et se trouvera donc taxée au taux auquel se trouvait la dernière tranche d’imposition du patrimoine déclaré dans la déclaration de succession initiale.

Pour pouvoir justifier la valeur déclarée auprès de l’administration, nous vous conseillons de toujours prendre des photographies du bien immobilier dans l’état dans lequel il se trouvait au jour du décès et, en particulier, si vous souhaitez entreprendre des travaux susceptibles de générer une plus-value au bien immobilier. L’administration se base, en effet, sur des points de comparaison pour justifier d’une insuffisance. Elle se base donc sur la vente de biens similaires dans le quartier mais n’a pas connaissance de l’état du bien immobilier. Ces pièces pourraient ainsi vous permettre d’apporter des éléments justificatifs si l’administration devait revenir vers vous par la suite.

Si vous souhaitez éviter tout risque d’insuffisance, il vous est également possible de reprendre, dans la déclaration de succession, la valeur telle qu’elle ressort d’une expertise préalable. Cette valeur liera alors l’administration. Aucun droit de succession complémentaire ni aucune amende ne seront dus. Toutefois, cette procédure peut s’avérer lente et coûteuse. Nous vous conseillons dès lors de vous renseigner avant d’entamer cette démarche.

Surévaluation du bien immobilier 

Si vous surévaluez le bien dans la déclaration de succession et êtes amenés à le vendre à un prix inférieur à celui déclaré, l’administration ne vous restituera malheureusement pas les droits trop perçus.

Taxation de la plus-value 

Aucune taxation de la plus-value n’est due lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier qui a été hérité.

Bon à savoir…

La législation prévoit pour certains héritiers et sous certaines conditions, une exonération ou une réduction des droits de succession sur le logement familial, ce qui permet de diminuer de manière significative les droits de succession.

Laurane Debue – Juriste chez Pareto SA.

Article rédigé le 29 septembre 2023.