Donation de la nue-propriété d’un immeuble : quelles conséquences pour les enfants ?

La fiscalité liée à l’achat d’un bien immobilier a récemment connue de profondes modifications. Il conviendra, dans un premier temps, de la résumer selon les différentes Régions, avant de s’attarder sur les éventuelles conséquences d’une donation immobilière.

Taux réduits des droits d’enregistrement

• Région de Bruxelles-Capitale: la Région ne connait pas de taux réduit. Le taux des droits d’enregistrement est actuellement de 12,5%.
• Région flamande: pour l’achat d’une habitation propre et unique servant au logement familial, le taux s’élève à 2%.
• Région wallonne: depuis le 1^er janvier 2025, un taux de 3% est applicable pour l’achat d’une habitation propre et unique.

Pour bénéficier de ces taux réduits, aucun des acquéreurs ne peut posséder, à la date de la convention d’acquisition, la totalité en pleine propriété d’une autre habitation ou d’un autre terrain. Dans le cas où l’acquéreur d’une résidence principale ne possède qu’un bien immeuble en nue-propriété, il pourra bénéficier du taux réduit.

En revanche, pour bénéficier du taux de TVA à 6% applicable à la démolition et à la reconstruction de bâtiments d’habitation, vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre logement. Cela vaut également si les enfants n’ont reçu que la nue-propriété d’un autre bien immobilier. Pour déterminer si le bien est l’unique logement, les couples mariés ou les cohabitants légaux seront considérés comme une seule entité.

Réductions et abattements

• Région de Bruxelles-Capitale: un abattement sur les premiers 000 euros est prévu si le prix ou la valeur vénale du bien immobilier n’excède pas 600.000 euros.
• Région flamande : dans le cas d’une habitation propre et unique, une réduction des droits d’enregistrement de 2.800 € peut s’appliquer sous certaines conditions.
• Région wallonne: depuis le 1^er janvier 2025, il n’existe plus d’abattement.

L’acquéreur ne peut pas être déjà plein propriétaire d’un autre bien immeuble affecté en tout ou en partie à l’habitation. Si, l’acquéreur d’une résidence principale ne possède qu’un bien immeuble en nue-propriété, il respectera les conditions d’octroi.

Réductions à l’impôt des personnes physiques 

• Région de Bruxelles-capitale : le bonus-logement n’existe plus.
• Région flamande : le « woonbonus » n’est plus en vigueur.
• Région wallonne: le chèque-habitat a été supprimé depuis le 1^er janvier 2025.

Il n’est donc plus nécessaire de soulever la question sur ce point.

En conclusion, un bien immeuble acquis via une donation préalablement à l’achat d’un premier immeuble n’empêche pas le bénéfice des avantages fiscaux, à l’exception du taux réduit de 6% applicable à la démolition et la reconstruction de bâtiments d’habitation. Dans ce cas, vous serez soumis au taux de TVA de 21%.

Laurane Debue – Juriste chez Pareto SA

Article rédigé le 31 mars 2025