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Un avantage important de la copropriété était que si la société souhaitait attribuer le bien à l’associé/dirigeant d’entreprise, par exemple par le biais d’une vente, seul le prélèvement des droits de partage de 2,5 % (Flandre) ou de 1 % (Wallonie, Bruxelles) devait être payé sur la partie vendue au copropriétaire/associé. Cette situation contrastait fortement avec celle d’un associé non-copropriétaire, qui devait payer les droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre) sur l’acquisition d’un bien immobilier auprès de sa société. Malheureusement, les droits d’enregistrement sont désormais également dus en cas de copropriété : depuis 2015, les administrations fiscales fédérale et flamande ont, en effet, aligné les deux situations. 

En 2021, la Cour constitutionnelle a été saisie d’une question préjudicielle à ce sujet, à savoir si l’application des droits d’enregistrement au lieu des droits de partage dans cette situation ne constitue pas une discrimination. La Cour a tranché en faveur des autorités fiscales et a considéré que l’application des droits d’enregistrement dans ce type de constructions était objectivement justifiée. Il est à remarquer que la Cour ne voit aucun obstacle dans le fait que, lors de l’achat initial, les droits d’enregistrement ont déjà été acquittés et que cela doit être réitéré lors d’une attribution ultérieure. On est, pour ainsi dire, taxé deux fois. 

En mettant de telles constructions en place, vous devez donc tenir compte du fait que lors d’une vente ultérieure du bien immobilier à vous-même en tant que dirigeant/associé, vous serez soumis aux droits d’enregistrement.  

Il est important de noter que les sociétés de personnes telles que les « Société à Responsabilité Limitée » (SRL) peuvent être exemptées si certaines conditions sont remplies. C’est le cas lorsque vous êtes un associé historique, c’est-à-dire soit l’associé qui a apporté le bien immobilier, soit celui qui avait la qualité d’associé au moment où la société a acquis le bien immobilier avec paiement des droits d’enregistrement. Dans ce cas, vous ne serez pas soumis aux droits d’enregistrement et seuls les droits de partage de 2,5 % ou de 1 % s’appliqueront. Attention car cette exception n’existe pas pour les sociétés de capitaux telles que les Société Anonyme (SA).  

Vérifiez donc soigneusement le type de société que vous souhaitez mettre en place. Si vous envisagez de créer une société, nous vous recommandons d’en discuter au préalable avec un spécialiste. 

 

Simon Boon – Juriste chez Pareto