L’acquisition scindée : est-il obligatoire d’enregistrer la donation préalable ?

Contexte
Dans le cadre d’une planification successorale, la pratique de l’acquisition scindée se rencontre régulièrement.

Concrètement, les parents et les enfants achètent chacun une partie de la propriété du bien : les enfants acquièrent la nue-propriété tandis que les parents acquièrent l’usufruit. Généralement, ces derniers font un don préalable à leurs enfants afin que ceux-ci disposent de moyens suffisants pour acquérir la nue-propriété.

Quels sont les avantages de ce mécanisme ?

Au décès des parents, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleins propriétaires du bien sans payer de droits de succession. En outre, durant toute la durée de l’usufruit, les parents disposent de la jouissance et des loyers éventuels du bien immobilier.

Problématique
Auparavant, l’administration fédérale des finances considérait qu’un achat scindé avec donation préalable n’échappait aux droits de succession que dans les situations suivantes :

– lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer des sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.
– lorsque les droits d’enregistrement ont été payés sur la donation préalable.

En dehors de ces situations, le bien immeuble était considéré comme se trouvant dans la succession du défunt et des droits de succession étaient dus sur la valeur de la pleine propriété.

En pratique, afin d’éviter de manière certaine le paiement de droits de succession, il était recommandé d’enregistrer la donation mobilière préalable à l’achat immobilier et par conséquent, de payer des droits de donation.

Nouvelles prises de position
Le Conseil d’Etat a condamné l’administration fiscale flamande (Vlabel) pour cette interprétation et ce, au motif qu’elle est contraire à la loi.

Suite à cet arrêt, Vlabel a déclaré qu’elle n’appliquerait plus son ancienne position dans le cadre de futurs achats scindés.

En outre, le Ministre des Finances a confirmé que l’administration fiscale se ralliera à l’arrêt du Conseil d’Etat. Suite à cette prise de position, une nouvelle décision de l’administration fédérale indique clairement que la donation préalable peut être faite par don manuel ou par donation indirecte.

Par conséquent, dans les trois régions, l’enregistrement de la donation précédant un achat scindé n’est plus exigé pour éviter les droits de succession. Toutefois, à défaut d’enregistrement et du paiement des droits de donation , l’héritier devra payer des droits de succession sur le montant reçu par donation dans l’hypothèse où le donateur décède dans les trois ans.

Conclusion
L’acquisition scindée d’un bien immeuble est une technique de planification successorale particulièrement intéressante. Toutefois, il est conseillé de consulter un spécialiste afin d’encadrer cette opération et de veiller au respect des conditions requises par l’administration fédérale ou Vlabel afin d’éviter le paiement de droits de succession.