Nouvelle approche du Ministre des Finances plus favorable pour les achats scindés à l’avenir

Contexte

Dans le cadre de l’acquisition d’un nouveau bien immobilier, une technique intéressante pour éviter qu’au décès des parents les enfants supportent des droits de succession sur le bien est de procéder à un achat scindé avec ces derniers.

En pratique, les parents et les enfants achètent chacun une partie de la propriété du bien. Les enfants achètent la nue-propriété et les parents achètent l’usufruit. De cette façon, les parents gardent la jouissance et les loyers éventuels du bien immobilier ainsi qu’un contrôle sur le bien lui-même car les enfants ne peuvent pas vendre le bien sans l’accord des parents.

De plus, au décès des parents, la nue-propriété des enfants se transformera en pleine propriété sans payer des droits de succession.

L’achat scindé en pratique

Généralement, les enfants ne disposent pas de moyens suffisants pour acheter la nue-propriété du bien. C’est pourquoi, pour procéder à un achat scindé avec les enfants, les parents réalisent souvent un don vers les enfants. Par la suite, ce don permet aux enfants de posséder la somme d’argent nécessaire pour acquérir la nue-propriété du bien.
Attention, ce don doit être effectué avant la signature de l’acte pour pouvoir prouver à l’administration fiscale que les enfants étaient bien en mesure d’acquérir la nue-propriété du bien.

Par le passé, sur la base de son interprétation de l’article 9 du Code des droits de succession, l’administration fiscale considérait que l’opération d’achat scindé n’échappait pas à la taxation en droits de succession.
Cependant, par une décision administrative du 18 juillet 2013, l’administration fiscale a éclairci sa position. Dans cette dernière l’administration explique, en effet, que l’achat scindé est acceptable d’un point de vue fiscal dans les situations suivantes:

• lorsqu’il est clair que le donataire a pu librement disposer des sommes offertes. Ce sera, par exemple, le cas s’il est démontré que la donation effectuée par l’acquéreur de l’usufruit n’était pas spécifiquement destinée à financer l’acquisition de la nue-propriété dans le cadre de l’acquisition scindée.
• lorsque les droits d’enregistrement ont été payés sur la donation préalable.

Notons que ces conditions ne sont pas prévues par la loi mais sont le fruit d’une interprétation de l’administration fédérale des finances. Le Conseil d’Etat vient toutefois de condamner l’administration fiscale flamande (Vlabel) pour cette interprétation et ce, au motif qu’elle est contraire à la loi. Vlabel a donc déclaré qu’elle ne l’appliquerait plus dans le cadre de futurs achats scindés.

Quid en Wallonie et à Bruxelles ?

Faisant suite à une question parlementaire, le Ministre des Finances, Johan Van Overtveldt, a confirmé que l’administration fiscale se ralliera à l’arrêt du Conseil d’Etat. Il a par ailleurs précisé qu’il suffit que la donation ait eu lieu avant l’achat scindé et qu’elle ait date certaine pour que les enfants deviennent plein-propriétaires au décès du dernier parent sans que les droits de succession ne soient dus.

Conclusion

Pour un résident fiscal flamand (pour rappel, on considèrera la résidence fiscale au jour du décès et non au jour de l’opération) : l’enregistrement de la donation préalable n’est plus nécessaire: le donateur résident fiscal en Flandre peut effectuer la donation des fonds préalables de la manière qu’il souhaite pour échapper au legs fictif, sous réserve de la preuve à conserver par le donataire que les fonds utilisés étaient bien à sa disposition avant le paiement du prix de vente et que la répartition du prix était correct (entre la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété).

Pour un résident fiscal wallon ou bruxellois: la position de l’administration est plus stricte car il faut que la donation ait date certaine au moment du paiement du prix pour que la preuve contraire soit acceptée. Pour avoir date certaine, soit, la donation doit être enregistrée, soit les parties doivent l’effectuer par un acte notarié étranger (courant alors là le risque des 3 ans).
Contrairement à la Flandre, donc, un pactr adjoint à un virement bancaire non enregistré n’est donc en principe pas admissible comme preuve contraire.

Bien entendu, nos conseillers se feront un plaisir de discuter avec vous de ces différents approches.