Régime de faveur pour l’acquisition d’une résidence principale - la Région flamande modifie son régime. Quid du régime bruxellois et wallon ?

La réforme flamande — qui, selon l’avant-projet de décret, entrerait en vigueur le 1^er janvier 2026 — vise à recentrer l’avantage fiscal sur l’acquéreur qui devient réellement propriétaire occupant, en excluant certains montages tels que l’achat scindé, l’acquisition conjointe avec une société ou encore en imposant une obligation de se domicilier dans le bien nouvellement acquis pendant une période minimum d’un an.

Qu’en est-il dans les deux autres régions du pays ?

I.  Abattement Bruxellois

A Bruxelles, il est possible de bénéficier d’un abattement de 200.000 € lors de l’acquisition d’une habitation propre et unique dont la valeur est inférieure à 600.000 €. Les droits d’enregistrement appliqués sont de 12,5% ce qui permet lorsque l’abattement joue de réaliser une économie fiscale maximale de 25.000 €.

Pour bénéficier de l’abattement en Région bruxelloise, il faut cependant remplir plusieurs conditions cumulativement :

1. L’acquéreur doit être une personne physique.
   Le mécanisme s’adresse exclusivement aux personnes physiques. Toute présence d’une personne morale parmi les coacquéreurs exclut automatiquement l’avantage.
2. Le bien doit être l’habitation propre et unique.
   L’acquéreur ne peut déjà être plein propriétaire d’un autre immeuble destiné à l’habitation. Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition. Il en ressort qu’en cas d’acquisition par un couple, si l’un d’eux possède déjà un logement, l’abattement est perdu pour sa totalité.
3. Le bénéficiaire doit établir sa résidence principale dans les délais.
   Le législateur bruxellois impose une inscription au registre de la population dans les trois ans de l’acquisition et le maintient la résidence principale dans l’immeuble acquis pendant une durée ininterrompue d’au moins cinq ans.

Il ressort de ces conditions qu’il n’est pas possible de bénéficier de l’abattement lors d’une acquisition via un achat en démembrement de propriété ou un achat en indivision avec une société.

II. Taux réduit de 3% en Région wallonne

La Région wallonne maintient un régime distinct, non pas fondé sur un abattement mais sur une réduction du taux applicable.

Le taux ordinaire de 12,5 % est ainsi ramené à 3 % dans le cas de l’acquisition d’une habitation propre et unique qui répond à certaines conditions.

1. L’acquéreur doit être une personne physique.
   En Région wallonne également, le taux réduit est uniquement accessible aux personnes physiques qui achètent un immeuble d’habitation en vue d’y établir leur résidence principale.
2. Le bien doit être l’habitation propre et unique.
   L’acquéreur ne peut déjà être plein propriétaire d’un autre immeuble destiné à l’habitation.

Lorsque l’acquisition est faite par plus d’une personne, le fait qu’un d’eux possède la totalité en pleine propriété d’un immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation ne fait pas obstacle à l’octroi du tarif réduit à concurrence de la part acquise par l’autre acquéreur. Il en ressort qu’en cas d’acquisition par un couple, si l’un d’eux possède déjà un immeuble d’habitation, l’autre pourra tout de même bénéficier du taux réduit de 3%.

3. Le bénéficiaire doit établir sa résidence principale dans les délais.
En cas d’acquisition d’un immeuble bâti, le législateur wallon impose une inscription au registre de la population dans les trois ans de l’acquisition.

L’inscription au registre de la population doit également être maintenue pendant une durée minimale ininterrompue de trois ans.

Il n’est donc pas possible de bénéficier en Région wallonne du taux réduit de 3% pour l’acquisition d’une habitation propre et unique dans le cadre d’un achat scindé ou d’une acquisition en indivision avec une société.

III. Conclusion

C’est assez rare que pour être souligné, mais avec cette réforme c’est la Région flamande qui calque son régime fiscal sur celui existant en Région wallonne et bruxellois, et ce afin d’éviter certains abus.

Malgré ces modifications, la Flandre dispose cependant toujours du régime fiscal le plus attrayant pour l’acquisition d’une habitation propre et unique, avec la possibilité de bénéficier d’un taux d’enregistrement réduit à 2%. La Région wallonne propose en effet un taux réduit de 3% et la Région bruxellois un abattement de 200.000 € qui équivaut par exemple à un taux réduit de 8,33% pour un bien de 600.000 €.

Chez Pareto, nous suivons de près chaque évolution législative afin de vous informer de manière claire et pertinente.

Vous souhaitez évaluer l’impact potentiel de ces mesures sur votre situation personnelle ou vos projets immobiliers ? Nos experts sont à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner.

Thomas Roelands – Juriste chez Pareto

Article rédigé le 2 décembre 2025