Usufruitier et nu-propriétaire ? Qui paye quoi ?

Ainsi, s’il est clair qu’un plein propriétaire est seul redevable des impôts dus sur son bien immeuble, quid lorsque la propriété est scindée entre usufruitier et nu-propriétaire ? S’il y a des travaux, qui doit y participer ? Et qui doit payer les assurances liées à l’immeuble ?

Autant de questions qui invitent à quelques développements.

Les frais supportés par l’usufruitier

La règle veut que l’usufruitier soit tenu de régler les frais liés aux charges périodiques du bien sur lequel porte son usufruit. Il s’agit plus précisément des charges nécessaires à la bonne jouissance du bien et qui sont relativement périodiques. Ce simple principe emporte avec lui quantité de frais.

Commençons par les assurances. Sur ce point, le Code Civil est clair : c’est à l’usufruitier que revient la charge de contracter les diverses assurances couvrant les « risques habituels », et donc d’en payer les primes. Si le Code ne définit pas ce qu’il faut entendre par « risques habituels », il précise que, lorsque l’usufruit porte sur un bien immeuble, il faut contracter, a minima, une assurance incendie.

Qui dit charges périodiques, dit impôts. C’est donc bien à l’usufruitier de supporter les diverses taxes liées au bien dont il possède l’usufruit. Et c’est logique : tout impôt est avant tout perçu au regard d’un « revenu » obtenu par son bénéficiaire. Pour un bien immobilier, le « revenu » imposable est tiré de la jouissance et de l’usage du bien. Or c’est bien l’usufruitier qui jouit d’un bien faisant l’objet d’un démembrement de propriété. C’est d’ailleurs lui qui peut décider de mettre en location ce bien, auquel cas son « revenu » sera concrétisé par un loyer. Voilà pourquoi c’est également à lui de reprendre dans sa déclaration d’impôts le bien immobilier sur lequel porte son usufruit.

Enfin, l’usufruitier est tenu de payer les frais et réparations d’entretien du bien. Il s’agit des frais liés aux réparations nécessaires pour le maintien de la valeur du bien : peinture, soucis d’infiltration, entretien des équipements, etc. Cette notion est plus large que celle des réparations que l’on peut attendre d’un locataire par exemple, mais sans aller jusqu’aux travaux de gros-œuvre.

Les frais mis au compte du nu-propriétaire

A l’inverse de l’usufruitier, le nu-propriétaire est tenu des toutes les charges considérées comme « extraordinaires » (bien qu’elles puissent être périodiques).

Dans la majorité des cas, le nu-propriétaire sera donc tenu des frais encourus pour des « grosses réparations ». Le Code Civil amène ici des précisions sur cette notion : il s’agit tous les travaux touchant à « la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien ». Citons comme exemples : reconstruire un mur, modifier des fondations, refaire un toit, mettre au goût du jour des installations électriques et sanitaires, etc.

Nouveau droit des biens : la participation de l’usufruitier aux grosses réparations

A noter que, dans sa nouvelle mouture, le Code Civil permet aujourd’hui au nu-propriétaire d’exiger de l’usufruitier une contribution aux frais liés à des grosses réparations. Sa participation s’évaluera en proportion de la valeur de son usufruit sur la valeur totale en pleine propriété du bien concerné. Celle-ci dépendant in fine de son âge, cela signifie que plus un usufruitier sera âgé et plus il verra la valeur de son usufruit diminuer, de même que l’importance de sa participation à de tels travaux.

Conclusion

Face à un démembrement de propriété, tous les frais « périodiques » sont donc à charge de l’usufruitier. Et, dès que l’on envisage des coûts plus importants, touchant à la structure du bien, c’est bien le nu-propriétaire qui sera concerné.

Il faut néanmoins aujourd’hui garder une chose à l’esprit : même en cas de grosses réparations, le nu-propriétaire peut toujours demander une participation à l’usufruitier.

Charles GERARD – Juriste fiscale chez Pareto

Article rédigé le 27 septembre 2023