Einde klein beschrijf en eenvormig verlaagd tarief in het licht van hervorming en vereenvoudiging van het verkooprecht

Concreet

De omzetting van de bestaande gunstregimes van het klein beschrijf en de diverse abattementen tot een eenvormig verlaagd tarief van 7 % voor de aankoop van de gezinswoning vormt de krachtlijn van de hele hervorming, voorgesteld door de Vlaamse regering. Hieruit volgt dat het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen niet langer hét criterium zal zijn om het voordelig tarief van het verkooprecht te bepalen. Naast het nieuw verlaagd tarief kan van een nieuwe rechtenvermindering ten belope van € 5.600 genoten worden voor zover de aankoopprijs van de gezinswoning niet meer dan € 200.000 bedraagt. Voor onroerende goederen die gelegen zijn in de kernsteden  en gemeenten van de Vlaamse rand rond Brussel wordt het hoger genoemde grensbedrag verhoogd tot € 220.000.

Voorwaarden

Om het verlaagd tarief van 7% te kunnen genieten moeten een aantal voorwaarden vervuld worden. Eerst en vooral mag de verkrijger natuurlijke persoon, noch afzonderlijk noch gezamenlijk, voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Ten tweede moet de verkrijger zich ertoe verbinden binnen twee jaar na de datum van de authentieke aankoopakte zijn hoofdverblijfplaats te vestigen in het nieuw aangekochte goed. Hierbij zal de inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte goed van belang zijn. Bovendien moet het een zuivere aankoop zijn. Ruil, afstand onverdeelde rechten of onttreking onroerend goed uit een vennootschap komen niet in aanmerking om het verlaagd tarief te genieten. Bijgevolg zal het tarief van 10% nog steeds van toepassing zijn op dergelijke rechtshandelingen. Tot slot moet de verkrijger vereiste verklaringen doen in het ter registratie aangeboden document (art. 3.12.3.0.1. VCF), zo niet zal het tarief van 10% gelden. Achteraf is teruggave mogelijk indien toch voldaan wordt aan de verplichtingen.

Uit het voorgaande volgt dat de verkrijger op het ogenblik van de aankoop geen ander onroerend goed in eigendom mag hebben om het verlaagd tarief te kunnen genieten. Echter, hier geldt een uitzondering op, nl. de tolerantie van het causaal verband. Indien de verkrijger de verbintenis aangaat om binnen een periode van één jaar na de aankoop zijn huidig onroerend goed ten bezwarende titel te vervreemden en aantoont dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de verkrijging zal hij toch het tarief van 7% kunnen genieten. De uitsluiting van dit voordeeltarief bij voorafgaand bezit van een ander onroerend goed wordt per verkrijger beoordeeld. Elke koper wordt geacht een afzonderlijke belastingplichtige te zijn voor wat het verkooprecht in casu betreft. Het kan bijgevolg gebeuren dat één koper 10% verkooprecht moet betalen en de andere koper van het verlaagd tarief van 7% kan genieten.
Cumulatie voordeeltarief met andere gunstmaatregelen

Het voordeeltarief kan gecombineerd worden met rechtenvermindering en meeneembaarheid. De meeneembaarheid zorgt ervoor dat wie vroeger reeds een woning gekocht heeft en later een nieuwe woning aankoopt in aanmerking kan komen voor de verrekening of teruggave van registratiebelasting. Het plafond dat meegenomen mag worden blijft € 12.500 maar zal vanaf nu geïndexeerd worden met 2017 als referentie. De abattementen (verminderingen belastbare grondslag) worden afgeschaft.

Bijkomende specifieke gunstregimes

Indien de verkrijger zich ertoe verbindt om binnen een periode van drie jaar na de datum van de authentieke akte een huurovereenkomst van minimum 9 jaar te sluiten met een Erkend Sociaal Verhuurkantoor (SVK) kan ook het tarief van 7% genoten worden, mits voldaan aan voorwaarden.

Naast het tarief van 7% bevat de hervorming ook een tarief van 6%, in het leven geroepen als een stimulerende energiemaatregel. Wie zich ertoe verbindt om binnen een periode van vijf jaar na de aankoop in de aangekochte gezinswoning ingrijpende energetische renovaties te doen geniet van een nog lager tarief van 6%. Van belang hierbij te vermelden is dat bij het tarief van 6% een rechtenvermindering ten belope van € 4.800 verkregen kan worden indien de grensbedragen vermeld hierboven niet overschreden zijn.

Een verkrijger die graag zou willen investeren in een onroerend erfgoed die ook als gezinswoning aangewend zal worden zal het verkooprecht, mits nog andere voorwaarden voldaan zijn, verminderd worden tot slechts 1%. De verkrijger moet wel als tegenprestatie een bedrag dat overeenstemt met dit bijkomend voordeel investeren in onroerend erfgoed.

Huidig verkooprecht 10% blijft?

Bedrijfsvastgoed, bouwgronden, tweede of derde verblijven, nieuwbouwwoningen waarbij BTW verschuldigd is op de constructie en het verkooprecht op de grondaandelen blijven buiten het toepassingsgebied van de nieuwe regelgeving. Op de aankoop van dergelijke onroerende goederen blijft dan ook het tarief van 10% verder gelden.

Inwerkingtreding

Een belangrijke vraag bij de hervorming is de datum van inwerkingtreding van de nieuwe bepalingen. Op grond van art. 2.9.7.0.3. VCF wordt de toepasselijke regelgeving bepaald door het ogenblik waarop de rechtshandeling gesteld wordt, d.i. het sluiten van de verkoopovereenkomst. Hieruit volgt dat nieuwe bepalingen ingevoerd door het Vlaams decreet van toepassing zijn op verkoopovereenkomsten gesloten vanaf datum inwerkingtreding van het decreet, d.i. 1 juni 2018. In principe zal de datum van onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) van belang zijn.

Op 9 mei 2018 is het “Ontwerp van decreet houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013” goedgekeurd in het Vlaams Parlement. Hierna zal de Vlaamse regering het decreet moeten bekrachtigen en publiceren in het Belgisch Staatsblad. De voorziene datum van inwerkingtreding is zoals hierboven reeds bepaald 1 juni 2018.