Indien u privé een woning of een stuk grond verkoopt, kan er in België in bepaalde gevallen een belasting op de meerwaarde verschuldigd zijn. Deze belasting is afhankelijk van de manier waarop u het goed verkregen hebt en het aantal jaren dat sinds die verwerving is verstreken. Een uitzondering hierop betreft de gezinswoning. Hierop bent u nooit meerwaardebelasting verschuldigd.
Goederen die u via erfenis heeft verkregen
Indien u onroerende goederen via een erfenis hebt verkregen, is de meerwaarde nooit belastbaar. Dit geldt ongeacht het moment waarop u het onroerend goed verkoopt.
Goederen die u via schenking heeft verkregen
Indien u uw onroerend goed meer dan drie jaar na de schenking verkoopt, bent u geen meerwaardebelasting verschuldigd. Dit geldt zowel voor gronden als voor gebouwen.
Indien u uw onroerend goed binnen de drie jaar na de schenking verkoopt, dan houdt de fiscus rekening met het moment waarop de schenker het onroerend goed destijds aankocht. Bovendien is er een verschil in belasting wanneer het enkel om een grond gaat, of wanneer het om een grond met gebouw gaat:
| Aantal jaren tussen aankoop door schenker en verkoop | Enkel grond | Grond en gebouw |
| < 5 jaar | 33 % | 16,5 % |
| ≥ 5 en < 8 jaar | 16,5 % | 0 % |
| ≥ 8 jaar | 0 % | 0 % |
Goederen die u zelf aankocht of via ruil verwierf
Indien u onroerende goederen verkoopt die u zelf aankocht of via ruil verwierf, gelden de volgende tarieven:
| Aantal jaren tussen aankoop en verkoop | Enkel grond | Grond en gebouw |
| < 5 jaar | 33 % | 16,5 % |
| ≥ 5 en < 8 jaar | 16,5 % | 0 % |
| ≥ 8 jaar | 0 % | 0 % |
Belastbare basis
De belasting wordt geheven op de gerealiseerde meerwaarde. Het gaat het om het verschil tussen 1) de verkoopprijs verminderd met de verkoopkosten en 2) de aankoopprijs vermeerderd 25%, of met de werkelijk gedragen verkrijgings- of overgangskosten wanneer die meer bedragen dan 25%. Daarbovenop komt 5% per verstreken jaar tussen de aankoop en de verkoop. Bouwkosten en oprichtingskosten van werken mogen eveneens bij de verkrijgingsprijs worden geteld als ze uitgevoerd worden door een aannemer.
Conclusie
Indien uw onroerende goederen verwierf via een erfenis, bent u nooit meerwaardebelasting verschuldigd. Bij verwerving van onroerende goederen via een schenking die u vervolgens verkoopt binnen de drie jaar na de schenking, kan er in bepaalde gevallen meerwaardebelasting verschuldigd zijn, afhankelijk van het moment waarop de schenker het onroerend goed aankocht. Indien u het goed zelf aankocht of verwierf via ruil, dan bent u mogelijks meerwaardebelasting verschuldigd tot acht jaar na de aankoop, daarna bent u vrijgesteld. De gezinswoning is steeds vrijgesteld van meerwaardebelasting.
Yana Aerts – jurist & fiscalist bij Pareto NV
25 juni 2025
We delen graag een recente verschijning in de economische pers, waarin Geoffroy de Pierpont, vennoot bij Pareto, zijn inzichten geeft en zijn 5 favoriete beleggingsfondsen voor 2025 onthult.
De overheid kiest steeds vaker voor een meer vergevingsgezinde benadering naar belastingplichtigen toe. Zo werd op federaal niveau in de Programmawet van 18 juli 2025 het boetebeleid inzake de inkomstenbelasting reeds aangepast. Daarbij werd een weerlegbaar vermoeden van goede trouw ingevoerd zodat een belastingplichtige bij een eerste en te goeder trouw begane inbreuk niet langer automatisch een belastingverhoging krijgt opgelegd, maar enkel een verwittiging ontvangt.
Overweegt u een patrimoniumvennootschap op te richten om vastgoed voordeliger door te geven aan de volgende generatie(s)? Hierna worden de voor- en nadelen toegelicht.
