Verkooprechten: de nieuwe Brusselse regering slaagt er niet in om de kloof met Wallonië en Vlaanderen te verkleinen
De vorming van de nieuwe Brusselse regering deed een mogelijke grondige hervorming van de verkooprechten vermoeden, vooral omdat Wallonië en Vlaanderen de afgelopen jaren hun tarieven voor de aankoop van een eigen en enige woning aanzienlijk hebben verlaagd. Niets is minder waar: de aankoop van een hoofdverblijfplaats in Brussel blijft fiscaal duurder dan in de twee andere gewesten.
Het huidige stelsel
Om de inzet te begrijpen, moeten we kort het huidige mechanisme toelichten. In Brussel bedragen de verkooprechten 12,5%. Het huidige stelsel voorziet echter in een abattement van € 200.000 op de belastbare basis, op voorwaarde dat aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Het onroerend goed moet namelijk in volle eigendom worden verworven, bestemd zijn voor bewoning en de aankoopprijs mag niet hoger zijn dan 600.000 euro. Bovendien mag de koper geen andere woning bezitten en moet hij zich ertoe verbinden om zich in het nieuw verworven onroerend goed te domiciliëren en daar gedurende vijf jaar ononderbroken zijn hoofdverblijfplaats te behouden.
We zullen moeten wachten tot 2029… voor weinig verandering
De regionale beleidsverklaring voorziet wel een evolutie: “in 2029 en in verhouding tot de beschikbare middelen zal het plafond dat recht geeft op een vermindering van de registratierechten worden verhoogd van 600.000 naar 800.000 euro”.
Met andere woorden, het bedrag van de korting zelf wordt niet verhoogd. Het blijft vastgesteld op 200.000 euro. Alleen het maximumbedrag van het onroerend goed waarop de korting wordt toegepast, wordt in 2029 verhoogd van 600.000 euro naar 800.000 euro.
Deze vertraging beperkt de draagwijdte van de maatregel aanzienlijk. Aangezien de vastgoedprijzen hun structurele stijging voortzetten, zal de drempel van 800.000 euro des te sneller worden bereikt, terwijl het bedrag van de aftrek van 200.000 euro minstens geïndexeerd had mogen worden.
Een aantrekkelijker belastingstelsel in Vlaanderen en Wallonië
De vergelijking is ongunstig voor Brussel. Sinds 1 januari 2025 bedraagt het tarief voor eigen en enige woningen 3 % in het Waalse Gewest en 2 % in het Vlaamse Gewest, zonder maximumlimiet voor de waarde van het onroerend goed.
In deze twee gewesten gaat het dus niet om een beperkte aftrek, maar wel om een structurele verlaging van het tarief, die op de volledige belastbare basis wordt toegepast.
Een blijvend ongunstig fiscaal verschil
Na deze vergelijking is de conclusie duidelijk: Brussel blijft ook na de invoering van de voor 2029 aangekondigde ‘hervorming’ de duurste regio van België om een hoofdverblijfplaats te kopen. Het mechanisme van de aftrek kan het uitblijven van een reële verlaging van het verkooprecht niet compenseren. Op termijn bestaat het reële risico dat een deel van de middenklasse Brussel zal verlaten. Het zijn echter juist deze huishoudens die een groot deel van de regionale financiering voor hun rekening nemen: via de personenbelasting, de onroerende voorheffing, de erf- en schenkbelasting… maar ook via de verkooprechten zelf.
Thomas Roelands, Manager – Tax and Legal Advisory bij Pareto.