Calcul d’une donation immobilière : Flandre, Bruxelles, Wallonie – Quelles sont les différences ?
Le calcul d’une donation immobilière constitue une étape clé avant toute transmission de bien. Comprendre son fonctionnement permet d’anticiper le coût fiscal et de mettre en place une stratégie optimale pour protéger vos héritiers. En Belgique, les règles varient selon la région (Bruxelles, Wallonie ou Flandre). Dans cet article, nous vous expliquons les principes essentiels afin de mieux préparer votre donation et d’en optimiser l’impact.
Les tarifs des droits de donation immobilière en Belgique
En Belgique, la fiscalité des donations est une matière régionale. Les tarifs des donations immobilières différaient historiquement d’une région à l’autre. Depuis quelques années, les 3 régions ont cependant aligné leur taux de donation :
🔹 3 régions
| Tranches (valeur de l’immeuble) | Taux en ligne directe / entre époux | Taux entre toutes autres personnes |
|---|---|---|
| 0 – 150.000 € | 3 % | 10% |
| 150.000 – 250.000 € | 9 % | 20 % |
| 250.000 – 450.000 € | 18 % | 30% |
| Au-delà de 450.000 € | 27 % | 40 % |
Qu’est-il important de connaître concernant ce type de donations ?
Bien que les tarifs soient actuellement similaires, il est important de noter que c’est votre domicile fiscal qui détermine la région compétente pour vous taxer.
Ainsi, un résident wallon donnant un appartement situé à la côte paiera des droits selon les tarifs wallons.
Attention : votre domicile fiscal ne correspond pas nécessairement à l’endroit où vous habitez réellement, mais à celui où vous avez résidé la majorité du temps au cours des cinq années précédant la donation.
Il doit s’agir d’une donation authentique, c’est-à-dire passée devant notaire et enregistrée, ce qui entraîne automatiquement l’application des droits de donation mentionnés plus haut.
À ces droits s’ajoutent les frais de notaire, généralement similaires, mais pouvant néanmoins varier légèrement d’une étude notariale à l’autre.
Astuces pour mieux donner
Donner par « tranches »
Le système progressif par tranche amène les personnes à avoir intérêt à donner par « tranches ».
Ainsi, un bien de 450.000 EUR peut être donné en trois fois à un donataire pour rester dans les tranches basses. Une période de trois ans doit s’écouler entre les deux donations pour pouvoir revenir à zéro.
Multiplier les donations
Les taux se calculent entre chaque donateur et chaque donataire.
Ainsi pour un couple qui donne à ses trois enfants, il s’agira de six donations et donc un total de 900.000 EUR (6 * 150.000 EUR) peut être donné à un taux de 3%.
En cas de décès dans les trois ans
En cas de décès dans les trois ans, les biens donnés vont être réintégrés à votre succession (réserve de progressivité) pour calculer les droits de succession globaux concernant vos autres biens. Vous n’aurez cependant pas de droits de succession à payer sur les biens donnés. Ce principe de tenir compte des biens donnés pendant trois ans ne vaut pas pour la région Bruxelloise.
Donations de biens étrangers
Si vous donnez un bien immobilier à l’étranger, vous ne devez pas attendre trois ans pour donner un bien immobilier situé en Belgique.
La réserve de progressivité ne vaut pas pour des biens étrangers ni en donation ni en succession si le bien a été donné.
Conclusion sur le calcul de la donation immobilière
Le calcul de la donation immobilière est une étape incontournable pour anticiper les droits de donation et optimiser votre transmission. Il dépend de la région, de la valeur du bien et de la stratégie choisie (donations fractionnées, clauses spécifiques, etc.).
Bien planifiée, une donation immobilière permet non seulement d’alléger considérablement la charge fiscale, mais aussi d’organiser votre succession selon vos souhaits : protéger vos héritiers, éviter les conflits familiaux et préparer votre patrimoine de manière structurée.
Comme chaque situation patrimoniale est unique, il est fortement conseillé de se faire accompagner par des experts. Pareto analyse votre situation, réalise un calcul précis de votre donation immobilière et vous aide à mettre en place la stratégie la plus efficace, en collaboration avec votre notaire. Contactez-nous pour bénéficier d’un premier rendez-vous gratuit et préparer votre transmission en toute sérénité.
Pour toute question supplémentaire sur la donation immobilière ou besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à contacter les experts de chez Pareto.