SCI françaises: des parts de sociétés… Oui, mais des parts immobilières !
L’investissement dans une société civile immobilière française (SCI) présente son lot d’intérêts pour tout qui souhaite gérer au mieux son patrimoine immobilier en France. Choix de gestion, répartition des risques, intérêt fiscal ou possibilités d’investissements, les avantages ne manquent pas. Ainsi, de nombreux Belges possèdent actuellement des parts dans des SCI françaises, généralement pour posséder une seconde résidence par ce biais.
Il n’est pas rare que certains investisseurs soient amenés à revendre leurs titres dans ces SCI et, de la sorte, réalisent une plus-value sur leur investissement de départ. Or, dans ces cas-là, tant la France que la Belgique ont vocation à imposer ces plus-values : la France parce que cette plus-value est tirée de parts d’une société située sur son territoire et la Belgique du fait que le bénéficiaire de cette plus-value est un résident de son royaume. Le risque de double imposition est donc assez important. C’est là qu’intervient la « Convention Préventive de Double Imposition » Franco-Belge (CPDI) qui, comme son nom l’indique, tend à pallier ces situations de double imposition (juridique – nous parlons d’éviter qu’un même revenu ne soit imposé deux fois dans le chef du même bénéficiaire). À chaque type de revenu correspond en général un article qui va tenter de déterminer lequel des deux États a le pouvoir d’imposition sur ledit revenu.
Reste maintenant à définir le type de revenu dont il est question lorsque l’on parle de plus-value sur les parts d’une société. C’est là que le bât blesse. Si l’on peut vraisemblablement estimer qu’un titre dans une société constitue un bien mobilier, la France tend de plus en plus à remettre en cause ce principe en ce qui concerne les SCI. En effet, voilà plusieurs années que certaines jurisprudences françaises considèrent les parts de certaines SCI elles-mêmes comme des biens immobiliers, et ce, par application d’un principe de transparence vis-à-vis des immeubles qui composent la société. La dernière décision en date (février 2020) nous vient du Conseil d’État français et consacre, elle aussi, la nature « immobilière » de ces parts. Ainsi, partant de cette qualification et en application de l’article 3 de la CPDI, les plus-values réalisées lors de la vente de ces parts sont considérées – en France – comme des revenus immobiliers. Donc dans le cas d’un résident belge qui réalise une plus-value sur la vente de titres dans une SCI, l’imposition serait dévolue à la France.
Bien que cet arrêt ne semble pas parfaitement justifier sa décision (l’arrêt se fonde notamment sur le régime fiscal d’un bien pour en définir la nature – immobilière en l’occurrence), il faut ajouter à cela que la CPDI Franco-Belge est en cours de renégociation, une négociation qui irait dans le sens cet arrêt en permettant à la France de considérer ces titres comme des biens immobiliers, chose que la Belgique concède. Plus encore, le texte aurait déjà été paraphé et, en fonction de la date de sa future ratification, l’entrée en vigueur pourrait intervenir dans les 2 ou 3 années à venir.
Conséquence de tout cela : la France récupère le pouvoir d’imposer les plus-values réalisées par des Belges sur la vente de parts de SCI françaises dites « transparentes ». Ainsi, là où la Belgique exonérait d’impôt ces plus-values – tant qu’elles s’inscrivaient dans la gestion normale d’un patrimoine privé – la France vient dorénavant appliquer un impôt de 19% sur les gains obtenus (sans compter les prélèvements sociaux). Il y a donc de quoi décevoir les Belges actuellement en possession de titres de SCI françaises, et en tout cas de dissuader les autres d’opter pour cette formule pour leurs investissements immobiliers en France à l’avenir. Nous en saurons plus lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle CPDI.
Charles Gérard
Juriste Fiscaliste chez Pareto SA