Les avantages fiscaux d’investir dans l’immobilier en société VS en privé
Investir dans l’immobilier est une question que beaucoup d’investisseurs se posent : vaut-il mieux le faire en société ou en privé ? Ce choix peut avoir un impact considérable sur votre fiscalité, votre gestion patrimoniale et votre planification successorale. Cet article vous aide à comprendre les différences essentielles et les critères à prendre en compte avant de décider où et comment investir dans l’immobilier.
Investir dans l’immobilier en société : quand cela a-t-il du sens ?
L’investissement en société fait sens pour
- Des sociétés qui peuvent neutraliser de la base imposable
- Des patrimoines importants dans le cadre d’une planification successorale
- Une gestion familiale plus simple par rapport aux frais récurrents que des immeubles peuvent occasionner
- Des locations commerciales
Quand est-il pertinent d’investir dans l’immobilier en privé ?
L’investissement en société fait sens pour
- Des personnes ne disposant pas à la base d’une société
- Un patrimoine immobilier moins important
- Des locations résidentielles
- Des possibilités de planification successorale privée pas trop onéreuse
Actualité récente : impact fiscal à partir de 2024
Pour un bien d’investissement acquis en privé, un emprunt était un outil fiscal essentiel pour désamorcer la taxation sur le revenu cadastral généré par le bien.
Ainsi, les intérêts payés, autrefois 100% déductibles de la base imposable, ne le seront plus. De plus, pour tout nouvel emprunt depuis le 01/01/2024 concernant une seconde résidence ou un bien d’investissement, la partie du capital n’est plus déductible. Pour les anciens crédits (avant 01/01/2024) et en cas d’inscription hypothécaire pour un crédit supérieur à 10 ans, les mensualités en capital restent déductibles à concurrence d’un plafond revu annuellement (autour de 2500 €).
Tableau comparatif : investir dans l’immobilier en privé ou en société
En privé | En société | |
|---|---|---|
Revenus locatifs | ||
Location à un privé | RC indexé + 40% est imposable | Imposable à l’ISOC (25% en général) |
Location à un professionnel | Loyer brut – 40% est imposable | Imposable à l’ISOC (25% en général) |
Déduction des intérêts (NEW 2025) | Intérêts ne sont plus déductibles du revenu immobilier | Intérêts complètement déductibles |
Habitation propre – droits d’enregistrement (2025) | Flandre + Wallonie : diminution du taux (2% et 3%) Bruxelles : exonération sur les premiers 200.000 € (valeur max 600.000 €) | Pas d’application |
Amortissement en capital | Réduction d’impôt pour les biens autres que l’habitation principale avec un plafond de 2530 EUR (E.I. 2024) | Pas d’application |
Amortissement | Pas possible | 3% par an sur la construction |
Autres coûts | Non déductibles | 100% déductibles |
Taxation plus-value | Oui durant les 5 premières années sur autre bien à un taux de 16,5% | 100% taxable |
TVA sur achat / construction | 21% sur bien neuf 6% dans certains cas précis | 21% 6% sur rénovation (>10 ans) |
Conclusion
Investir dans l’immobilier est un excellent levier de constitution et de diversification patrimoniale. Mais choisir entre un achat en privé ou via une société ne peut pas se résumer à une simple comparaison fiscale. C’est une décision stratégique qui doit tenir compte de votre situation globale : niveau de revenus, composition familiale, objectifs à long terme, souhaits de transmission et tolérance au risque.
L’acquisition en privé peut sembler plus simple, mais elle peut engendrer une fiscalité lourde si votre portefeuille immobilier s’agrandit. À l’inverse, l’acquisition via une société ouvre la porte à certaines optimisations, mais elle entraîne des obligations administratives et une gestion plus complexe.
C’est pourquoi il est essentiel d’être bien accompagné avant d’investir dans l’immobilier. Chez Pareto, nos experts analysent votre situation personnelle et professionnelle, réalisent des simulations personnalisées, et construisent avec vous une stratégie d’investissement immobilier qui tient compte de vos objectifs et de votre succession.
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Pour toute question supplémentaire sur l’investissement en société ou en privé ou besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à contacter les experts de chez Pareto.