Location d’une partie de son habitation, quelle taxation ?

En effet, s’il incombe à tout contribuable de déclarer le revenu cadastral de sa résidence principale chaque année dans sa déclaration à l’impôt des personnes physiques, celui-ci n’est en réalité pas imposé s’il s’agit pour lui de son « habitation propre » : un bien qu’il occupe personnellement à titre principal et dont il est propriétaire (ou usufruitier, superficiaire ou emphytéote).

À l’inverse, tout bien immobilier faisant office de résidence secondaire, ou simplement loué à une personne physique ne l’affectant pas à l’exercice de sa profession, se retrouve taxé sur la base de son revenu cadastral indexé pour l’année considérée et majoré de 40 % de sa valeur.

Mais quel sera le sort fiscal d’une habitation dont le propriétaire, tout en continuant à résider principalement dans celle-ci, loue une partie de celle-ci à des fins privées ?

En réalité, ne pourra pas bénéficier d’exonération à l’impôt des personnes physiques la partie d’une habitation propre qui est mise en location, ou occupée par des personnes n’étant pas du ménage du propriétaire, ou encore que ce dernier utilise à des fins professionnelles. Ceci signifie que l’exonération reste valable sur le reste de l’habitation propre qu’un propriétaire occupe effectivement à titre principal.

Plus concrètement, il s’agit de proratiser le revenu cadastral du bien en fonction de la partie affectée à la location à un tiers. Cette partie du revenu cadastral sera alors imposée comme celui de tout bien loué à des fins privées. Le reste du revenu cadastral, correspondant à la proportion du bien effectivement occupée personnellement par son propriétaire, sera exonéré d’impôt des personnes physiques.

Du point de vue de la déclaration à l’impôt des personnes physiques, les choses se corsent. Le contribuable devra être attentif à libeller la partie du revenu cadastral de son habitation propre en fonction de l’usage qui en est fait. Si une partie de celle-ci est louée à des fins privées à un tiers, il faudra évaluer quelle proportion de l’habitation est concernée, et reporter cette proportion sur le revenu cadastral du bien. Cette proportion devra ensuite être déclarée en tant que bien immobilier donné en location à des personnes physiques à des fins exclusivement privées. Le reste du revenu cadastral pourra, lui, bénéficier de l’exonération des habitations propres.

Par exemple : supposons qu’une habitation soit mise en location à des fins privées pour une proportion de 30 %, tandis que le propriétaire occupe personnellement le reste du bien. Dans ce cas, ce dernier devra déclarer une part de 30 % du revenu cadastral (non-indexé) du bien au code 1106 du cadre III de sa déclaration fiscale. Les 70 % restants, correspondant à l’utilisation personnelle de l’habitation par le contribuable, ne devront eux pas être déclarés étant donné l’exonération qui s’applique.

Bien d’autres situations sont bien sûr envisageables, et vont parfois dépendre de l’époque à laquelle un emprunt a été contracté sur l’habitation principale. Dans ce contexte, pensez toujours à vous entourer d’experts qui seront à même de vous renseigner au mieux sur la déclaration du revenu cadastral de votre habitation principale.

Charles GERARD – Juriste et fiscaliste chez Pareto SA

Article rédigé le 20 décembre 2024