Quand l’usufruit prend de la valeur : les nouvelles tables de conversion

À quoi servent ces tables ?

Le démembrement de propriété sépare l’usufruit de la nue-propriété. Il peut naître d’une succession, en vertu de la loi ou d’un testament. Mais il peut aussi être organisé hors succession, notamment par une donation avec réserve d’usufruit, un achat scindé ou une autre convention.

En présence d’enfants et à défaut d’aménagement particulier, le conjoint survivant recueille en principe l’usufruit de la succession, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Le cohabitant légal survivant dispose de droits plus limités : en principe, il ne recueille que l’usufruit du logement principal de la famille et des meubles qui le garnissent. Dans ces situations, le conjoint survivant, le cohabitant légal survivant ou l’un des nus-propriétaires peut, aux conditions prévues par la loi, demander la conversion de l’usufruit. Plus concrètement, cette conversion peut prendre la forme d’une attribution en pleine propriété de certains biens, d’un capital ou d’une rente indexée et garantie. Mais encore faut-il chiffrer ce droit. C’est le rôle des tables de conversion : elles expriment la valeur de l’usufruit en pourcentage de la pleine propriété, selon l’âge et le sexe de l’usufruitier. Elles ne s’imposent toutefois pas à tous les démembrements.

Mais une protection demeure : l’usufruit portant sur le logement principal de la famille au jour de l’ouverture de la succession et sur les meubles qui le garnissent ne peut être converti sans l’accord du conjoint survivant. Une protection équivalente est prévue pour le cohabitant légal survivant, pour le logement dont il recueille l’usufruit.

Pourquoi cette valeur augmente

Deux paramètres déterminent la valeur de conversion : les espérances de vie issues des tables de mortalité prospectives et un taux d’intérêt fondé sur les obligations linéaires de l’État belge (OLO). Pour les âges jeunes et moyens, ce taux passe de 2,50 % à 2,72 %, mais il reste plus faible aux âges avancés. Les espérances de vie ont aussi été actualisées, avec des évolutions variables selon l’âge et le sexe. En pratique, la hausse de 2026 s’explique surtout par le relèvement du taux d’intérêt. Plus ce taux est élevé, moins la nue-propriété vaut aujourd’hui, car le nu-propriétaire n’aura la pleine jouissance du bien qu’à l’extinction de l’usufruit.

Une hausse concentrée sur les âges moyens

Plus concrètement, entre 40 et 60 ans, l’usufruit gagne environ trois points par rapport aux tables précédentes, un peu moins pour les femmes. Autour de 65 à 70 ans, la hausse est d’environ deux points. À partir de 80 ans, l’écart reste inférieur à un point.

Prenons un exemple : une veuve de 68 ans recueille l’usufruit d’un appartement de 450.000 €. Le rachat de l’usufruit par ses enfants représente 185.220 € selon les nouvelles tables, contre 176.220 € selon les précédentes. À âge et valeur identiques, la différence atteint donc 9.000 €.

Ce que cela change

• l’usufruitier qui convertit son usufruit en capital reçoit davantage. À l’inverse, le nu-propriétaire qui le rachète paie plus cher ;
• pour une donation avec réserve d’usufruit, un achat scindé ou un autre démembrement conventionnel, ces tables peuvent servir de point de comparaison. Mais elles ne s’imposent pas et la méthode d’évaluation doit être adaptée à l’opération ;
• de même, pour les usufruits constitués depuis le 1^er septembre 2021, la contribution de l’usufruitier aux grosses réparations, notamment celles qui touchent à la structure du bien, peut augmenter puisqu’elle dépend de la valeur de son usufruit.

Conclusion : une valeur qui bouge chaque année

Par conséquent, ces tables constituent, à défaut d’accord contraire, la référence légale pour la conversion successorale et interviennent dans le calcul de la contribution à certaines grosses réparations. Mais elles ne sont ni une méthode universelle de valorisation ni un barème fiscal : les droits de succession et de donation obéissent aux règles fiscales propres à chaque Région.

Si vous souhaitez calculer ou actualiser la valeur d’un usufruit et en mesurer les conséquences sur une succession, une donation ou une opération immobilière, n’hésitez pas à contacter l’un de nos consultants.

Olivier Doms, juriste fiscaliste chez Pareto

Article rédigé le 3 août 2026