Sociétés familiales en Flandre : l’immobilier résidentiel exclu du régime de faveur depuis 2026
Vous détenez une société familiale en Flandre dont le patrimoine comprend des biens immobiliers résidentiels ? Attention : depuis le 1er janvier 2026, le décret-programme lié au budget 2026 exclut désormais ces biens du régime fiscal préférentiel applicable à la transmission des sociétés familiales. Cette réforme impacte directement la planification successorale de nombreuses familles.
Rappel : le régime de faveur
Le régime flamand permet de transmettre les actions d’une société familiale à 0 % de droits de donation (au lieu de 3 % pour les donations mobilières classiques) ou à 3 % de droits de succession en ligne directe (au lieu de taux progressifs pouvant atteindre 27 %). Il vise à assurer la continuité de la société après la transmission. Ce régime subsiste en 2026, mais ses conditions sont désormais renforcées.
Ce qui change : l’exclusion de l’immobilier résidentiel
Le tarif préférentiel ne porte désormais plus que sur la valeur résiduelle des actions, hors immobilier résidentiel :
- Les biens destinés à l’habitation et les terrains à bâtir sont exclus. La part correspondante sera taxée aux taux ordinaires ;
- L’exclusion vise aussi l’immobilier détenu indirectement via des filiales (≥ 10 % de participation) ;
- L’ancienne présomption d’inactivité fondée sur le « test à double paramètre » (frais de personnel < 1,5 % de l’actif et terrains/bâtiments > 50 % de l’actif) est supprimée ;
- Un rapport d’évaluation par un réviseur d’entreprises ou expert-comptable certifié est désormais obligatoire, ventilant la valeur entre part résidentielle et part résiduelle. Il ne peut dater de plus de 30 jours au moment de la demande d’attestation auprès de Vlabel.
L’exception : les sociétés immobilières actives
Un assouplissement est prévu pour les sociétés dont l’activité porte sur le développement, la location ou la vente de biens immobiliers. Elles conservent le régime de faveur sur l’ensemble de leurs actifs à deux conditions cumulatives : au moins 75 % du chiffre d’affaires provient d’activités immobilières, et au moins un travailleur à temps plein est employé durant les 3 ans précédant et suivant la transmission.
Conditions de maintien et sanctions
Les obligations post-transmission restent globalement inchangées (activité ininterrompue, publication d’un bilan, maintien du siège dans l’EEE pendant 3 ans). Clarification qui est bienvenue : en cas de réduction de capital durant cette période, seul le montant nominal de la réduction sera imposé aux taux ordinaires, mettant fin à la méthode de calcul contestée de Vlabel, invalidée par la Cour de cassation.
Conclusion : adapter sa stratégie de transmission
Cette réforme impose un réexamen de la stratégie de transmission de toute société familiale flamande détenant de l’immobilier résidentiel. Selon la proportion de ces biens dans le patrimoine sociétaire, l’impact fiscal peut être significatif. Une planification patrimoniale adaptée devient dès lors essentielle pour maîtriser le coût de la transmission et sécuriser la pérennité de l’entreprise familiale. Pareto se tient à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse de votre situation et la mise en œuvre d’une stratégie adaptée. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
Olivier Doms – Juriste fiscaliste chez Pareto
Article rédigé le 20 mars 2026.