Qu’est-ce qu’un achat immobilier scindé ?

L’achat scindé immobilier est une technique fréquemment utilisée dans la planification successorale. Dans le cadre d’une acquisition immobilière, le droit de propriété y est fractionné : plusieurs personnes ont des droits de nature différente sur un même bien. 

Classiquement, les parents achètent l’usufruit d’un immeuble et les enfants en achètent la nue-propriété. Les premiers gèrent le bien, peuvent l’habiter ou percevoir des revenus locatifs. Les seconds possèdent uniquement la propriété juridique de ce même bien. Au décès des parents, l’usufruit s’éteindra et le droit de propriété se reconstituera pleinement au bénéfice des enfants. Aucuns droits de succession ne seront dus à cette occasion. 

A contrario, si les parents avaient acquis ledit bien en pleine propriété (usufruit et nue-propriété), il serait tombé dans la succession à leur décès et ferait l’objet de droits de succession à payer par leurs enfants.

Qui est concerné ?

L’achat scindé immobilier est utilisé pour une acquisition immobilière au sein d’une même famille. Il est souvent accompagné d’une donation préalable ; les enfants n’ayant pas toujours l’assise financière suffisante pour acheter la nue-propriété d’un immeuble. Sans être une obligation, la donation peut être enregistrée et donner lieu au paiement de droits de donation. 

À l’achat, chacun devra payer des droits d’enregistrement pour ce qui lui revient. Le notaire devra dès lors calculer la valeur réelle des droits de chacun. Étant un droit viager, la valeur de l’usufruit dépend de l’âge de son titulaire au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de son droit sera faible, et inversement. La valeur de la nue-propriété sera résiduaire.

Au décès des parents, la pleine propriété se reconstituera au bénéfice des enfants. À ce moment, ceux-ci devront prouver qu’ils ont acquis l’immeuble avec leur propre argent. Il est donc essentiel de bien structurer une telle opération. 

Quand faut-il utiliser cette technique ? 

L’achat immobilier scindé peut être envisagé pour toute nouvelle acquisition immobilière. Cette technique est très efficace pour éviter le paiement de droits de succession en parfaite légalité. Elle doit toutefois être bien encadrée, et particulièrement en cas de donation préalable. Il faudra notamment ménager les preuves de l’opération, à opposer le cas échéant à l’Administration fiscale. Il faudra aussi penser à encadrer la donation de multiples clauses, à l’instar de la clause dite de « retour conventionnel ».

Pourquoi est-ce contesté ?

 Depuis longtemps, l’Administration a tendance à remettre en cause l’achat scindé. Au décès des parents et pour les acquisitions faites suivant une donation préalable aux enfants, ces derniers devront rétroactivement prouver leur capacité financière à acquérir la nue-propriété au moment du compromis (en Région wallonne et à Bruxelles) ou au moment de l’acte authentique (en Région flamande). 

Comment Pareto peut vous aider ?

L’achat scindé reste une technique très efficace d’un point de vue fiscal. Elle nécessite d’être bien préparée et encadrée par des spécialistes comme Pareto, afin d’éviter in fine le paiement de droits de succession.