Vous possédez un bien à l’étranger loué via Airbnb ? Attention à la double imposition !
L’administration fiscale belge considère que si vous louez un bien immeuble à l’étranger via Airbnb, une partie des revenus retirés sont des revenus mobiliers et imposables à ce titre en Belgique. Cette position est cependant contestable.
Les propriétaires de résidences à l’étranger louées via Airbnb ont, pour beaucoup d’entre eux, reçu un avis de rectification. Cette situation s’explique par l’entrée en vigueur de la directive européenne DAC 7, en vertu de laquelle les plateformes numériques telles qu’Airbnb ou Booking.com sont tenues de transmettre automatiquement à l’administration fiscale des informations relatives aux revenus de leurs intermédiaires.
Ces contribuables ont cependant déclaré des revenus immobiliers étrangers dans leur déclaration fiscale belge, en y mentionnant les revenus cadastraux des biens situés à l’étranger. Ces revenus immobiliers sont alors en principe exonérés en Belgique, sous réserve de progressivité, et imposés dans le pays où se situe le bien immeuble, conformément aux conventions préventives de la double imposition.
L’administration fiscale belge a cependant une position différente. Elle considère que comme il s’agit d’une location d’un bien immobilier meublé, elle est en droit d’imposer une partie des revenus issus de la location mobilière. En effet, les conventions préventives de la double imposition prévoient que les revenus mobiliers sont imposables dans le pays de résidence du contribuable. Le contribuable devrait alors ventiler, dans sa déclaration fiscale belge, ses revenus immobiliers étrangers exonérés sous réserve de progressivité et ses revenus mobiliers étrangers, taxés en Belgique. Si le contrat de bail ne précise pas quelle proportion du loyer est relatif à la location meublée, celle-ci sera fixée à 40% du loyer global, sachant que lorsque l’on loue via une plateforme numérique, il n’est en principe pas possible de modifier le contrat de bail type utilisé par celle-ci.
Plusieurs autres pays adoptent toutefois une position bien différente de celle de la Belgique et n’opèrent aucune distinction entre revenus mobiliers et immobiliers. La France ou l’Espagne imposent la totalité des revenus retirés de la location, ce qui aboutit à une double imposition. Ces pays considèrent que l’accessoire suit le principal de telle sorte que comme la location immobilière est le revenu principal, le pouvoir d’imposition doit leur être intégralement dévolu.
La solution consiste alors pour le contribuable à introduire une procédure amiable, prévue dans les conventions préventives de la double imposition. Via cette procédure, les deux Etats doivent trouver une solution pour remédier à la double imposition.
Thomas Roelands – Manager du département juridique et fiscal
Rédigé le 31 décembre 2025