Hoelang moet u in uw eigen huis wonen?

Hoe lang dient u er gedomicilieerd te zijn?

In Vlaanderen wordt dit niet bij wet bepaald. Vroeger was u verplicht uw domicilie minstens zes maanden aan te houden. Deze termijn wordt doorgaans nog steeds aangeraden om te voorkomen dat de fiscus u beticht van fiscaal misbruik en alsnog uw aankoop met 12% belast. Wanneer u in Vlaanderen niet binnen drie jaar in uw enige en eigen woning gaat wonen, zal u bijkomende registratierechten verschuldigd zijn tot 12%. Deze bijkomende registratierechten worden bovendien verhoogd met een boete van 20%. U koopt bijvoorbeeld een woning van € 300.000 aan het verlaagd tarief van 3% (u betaalt € 9.000 registratierechten). U voldoet na drie jaar echter niet aan de domicilievereiste waardoor u de registratierechten moet bijpassen tot 12%; u betaalt dus nog € 27.000 bij (€ 36.000 – € 9.000). Op deze € 27.000 betaalt u bovendien nog een boete van 20%, namelijk € 3.600. U dient in totaal dus € 21.600 te betalen omdat u niet binnen de drie jaar verhuisd bent.

In Brussel moet u uw domicilie gedurende vijf jaar aanhouden. Indien u toch binnen de vijf jaar verhuist, zal u het verkregen fiscaal voordeel terug moeten betalen in functie van de niet-verstreken jaren. Met andere woorden, u zal het fiscaal voordeel pro rata moeten terugbetalen. U koopt bijvoorbeeld in Brussel uw enige en eigen woning aan ter waarde van € 400.000. Op de eerste € 200.000 bent u geen registratierechten verschuldigd. Het fiscaal voordeel bedraagt dus € 200.000 x 12,5% = € 25.000. Wanneer u niet vijf jaar, maar slechts drie jaar gedomicilieerd bent op het adres van de aangekochte woning, zal u dus 2/5^de van het verkregen fiscaal voordeel moeten terugbetalen (2/5^de van € 25.000 bedraagt € 10.000). Wanneer u echter uw woning aankocht voor 1 april 2023 en u houdt uw domicilie niet aan, dan zal u de aanvullende rechten niet pro rata moeten terugbetalen maar volledig.

In Wallonië zal u drie jaar uw domicilie moeten aanhouden. Indien u binnen drie jaar alsnog verhuist, zal u net als in Vlaanderen uw voordeel verliezen en volledig moeten terugbetalen.

In de drie gewesten kan u proberen te bewijzen dat u niet hebt voldaan aan de domicilievereiste door overmacht. Denk aan een ziekte, een ernstig ongeval, een verhuis naar het buitenland voor uw werk, een echtscheiding etc. Indien u in uw verweer slaagt, zal u noch aanvullende rechten noch een boete verschuldigd zijn.

Let wel op, naast deze domicilievereiste bestaan er ook nog andere voorwaarden waaraan u moet voldoen. Zo mag u bijvoorbeeld geen andere woning volledig en in volle eigendom bezitten, geldt het fiscaal voordeel enkel voor particulieren, moet de woning bestemd zijn voor niet-professionele doeleinden etc. In Brussel kan u daarenboven enkel genieten van het abattement als de aankoopprijs en kosten niet meer dan € 600.000 bedraagt. In Wallonië daarentegen ligt de limiet op € 350.000; hierna zal in Wallonië het abattement degressief dalen voor woningen tussen € 350.000 en € 500.000, boven € 500.000 bedraagt het abattement tot slot nog maar € 20.000.

[1] Hier bestaan uitzonderingen op; bijvoorbeeld wanneer u uw woning in Vlaanderen ingrijpend energetisch renoveert, bedraagt de termijn zes jaar (voor aankoopaktes verleden tot en met 31 december 2021 was dit vijf jaar).

Sofie Reyniers – juriste bij Pareto NV

24 juni 2024