Wanneer u uw enige en eigen woning of appartement in Vlaanderen wenst aan te kopen, kan u in aanmerking komen voor een verlaagd registratietarief van 3% i.p.v. 12%. Ook in Brussel en Wallonië kan u van een voordeel genieten bij de aankoop van uw enige en eigen woning, namelijk een abattement van respectievelijk € 200.000 of € 40.000. Op deze schijf van € 200.000 of € 40.000 bent u geen registratierechten verschuldigd. Om te kunnen genieten van dit fiscaal voordeel moet u in Vlaanderen in principe[1] binnen drie jaar na het verlijden van de notariële akte gedomicilieerd zijn op het adres van de aangekochte woning.
In Vlaanderen wordt dit niet bij wet bepaald. Vroeger was u verplicht uw domicilie minstens zes maanden aan te houden. Deze termijn wordt doorgaans nog steeds aangeraden om te voorkomen dat de fiscus u beticht van fiscaal misbruik en alsnog uw aankoop met 12% belast. Wanneer u in Vlaanderen niet binnen drie jaar in uw enige en eigen woning gaat wonen, zal u bijkomende registratierechten verschuldigd zijn tot 12%. Deze bijkomende registratierechten worden bovendien verhoogd met een boete van 20%. U koopt bijvoorbeeld een woning van € 300.000 aan het verlaagd tarief van 3% (u betaalt € 9.000 registratierechten). U voldoet na drie jaar echter niet aan de domicilievereiste waardoor u de registratierechten moet bijpassen tot 12%; u betaalt dus nog € 27.000 bij (€ 36.000 – € 9.000). Op deze € 27.000 betaalt u bovendien nog een boete van 20%, namelijk € 3.600. U dient in totaal dus € 21.600 te betalen omdat u niet binnen de drie jaar verhuisd bent.
In Brussel moet u uw domicilie gedurende vijf jaar aanhouden. Indien u toch binnen de vijf jaar verhuist, zal u het verkregen fiscaal voordeel terug moeten betalen in functie van de niet-verstreken jaren. Met andere woorden, u zal het fiscaal voordeel pro rata moeten terugbetalen. U koopt bijvoorbeeld in Brussel uw enige en eigen woning aan ter waarde van € 400.000. Op de eerste € 200.000 bent u geen registratierechten verschuldigd. Het fiscaal voordeel bedraagt dus € 200.000 x 12,5% = € 25.000. Wanneer u niet vijf jaar, maar slechts drie jaar gedomicilieerd bent op het adres van de aangekochte woning, zal u dus 2/5de van het verkregen fiscaal voordeel moeten terugbetalen (2/5de van € 25.000 bedraagt € 10.000). Wanneer u echter uw woning aankocht voor 1 april 2023 en u houdt uw domicilie niet aan, dan zal u de aanvullende rechten niet pro rata moeten terugbetalen maar volledig.
In Wallonië zal u drie jaar uw domicilie moeten aanhouden. Indien u binnen drie jaar alsnog verhuist, zal u net als in Vlaanderen uw voordeel verliezen en volledig moeten terugbetalen.
In de drie gewesten kan u proberen te bewijzen dat u niet hebt voldaan aan de domicilievereiste door overmacht. Denk aan een ziekte, een ernstig ongeval, een verhuis naar het buitenland voor uw werk, een echtscheiding etc. Indien u in uw verweer slaagt, zal u noch aanvullende rechten noch een boete verschuldigd zijn.
Let wel op, naast deze domicilievereiste bestaan er ook nog andere voorwaarden waaraan u moet voldoen. Zo mag u bijvoorbeeld geen andere woning volledig en in volle eigendom bezitten, geldt het fiscaal voordeel enkel voor particulieren, moet de woning bestemd zijn voor niet-professionele doeleinden etc. In Brussel kan u daarenboven enkel genieten van het abattement als de aankoopprijs en kosten niet meer dan € 600.000 bedraagt. In Wallonië daarentegen ligt de limiet op € 350.000; hierna zal in Wallonië het abattement degressief dalen voor woningen tussen € 350.000 en € 500.000, boven € 500.000 bedraagt het abattement tot slot nog maar € 20.000.
[1] Hier bestaan uitzonderingen op; bijvoorbeeld wanneer u uw woning in Vlaanderen ingrijpend energetisch renoveert, bedraagt de termijn zes jaar (voor aankoopaktes verleden tot en met 31 december 2021 was dit vijf jaar).
Sofie Reyniers – juriste bij Pareto NV
24 juni 2024
Wilt u dat uw nalatenschap écht iets betekent voor de volgende generatie? En tegelijk vermijden dat een groot deel naar de fiscus gaat? Dan zijn de generatiesprong en het ik-opa-testament misschien wel iets voor u.
In onze snel evoluerende digitale wereld is gemak belangrijk. Met itsme log je veilig in bij je bank, overheidsdiensten en andere platforms. Maar waar gemak is, loert ook gevaar. Cybercriminelen proberen steeds vaker misbruik te maken van jouw gegevens. Daarom is het essentieel dat je waakzaam blijft bij het gebruik van deze app.
Indien u privé een woning of een stuk grond verkoopt, kan er in België in bepaalde gevallen een belasting op de meerwaarde verschuldigd zijn. Deze belasting is afhankelijk van de manier waarop u het goed verkregen hebt en het aantal jaren dat sinds die verwerving is verstreken. Een uitzondering hierop betreft de gezinswoning. Hierop bent u nooit meerwaardebelasting verschuldigd.
