Inbreng van vastgoed in uw vennootschap: welke belasting bent u verschuldigd?

Wanneer een onroerend goed wordt ingebracht in een vennootschap zal, afhankelijk van de omstandigheden, het verkooprecht verschuldigd zijn. Waarvan dit afhangt, wordt hieronder uiteengezet.

Basisregel
De basisregel wordt opgenomen in art. 2.9.1.0.1 VCF en bepaalt dat er registratiebelasting, zijnde het verkooprecht van 10% in dit geval, verschuldigd is in geval van een inbreng van een onroerend goed in een Belgische vennootschap. Dit kan zowel een inbreng bij oprichting betreffen als een latere inbreng.

Het artikel verwijst verder naar art. 115bis W.Reg dat bepaalt dat het verkooprecht enkel verschuldigd is wanneer het een inbreng betreft van onroerende goederen die gedeeltelijk of geheel tot bewoning aangewend worden of bestemd zijn. In de andere gevallen zal enkel het vast recht van € 50 verschuldigd zijn, plus de notariskosten.

De natuurlijke persoon die het goed inbrengt, verkrijgt hiervoor aandelen. Dit is het principe van een ‘zuivere inbreng’. Daarnaast bestaat ook een ‘gemengde inbreng’, daarbij verkrijgt de inbrenger niet alleen aandelen, maar eveneens een betaling in geld. In dit laatste geval is er echter niet langer sprake van een inbreng, maar van een verkoop. Aldus zal het verkooprecht van toepassing zijn voor het gedeelte van de vergoeding die in geld werd uitgekeerd wanneer de inbreng niet voldoet aan de voorwaarden voor vrijstelling van het verkooprecht.

Uitzondering
Waar het wetboek Registratierechten van het basisprincipe uitgaat dat geen verkooprecht verschuldigd is, doet de VCF net het omgekeerde. Beide wetboeken doelen echter op hetzelfde: indien het om een woning gaat, zal het verkooprecht verschuldigd zijn. Om te bepalen of het een woning betreft, wordt uitgegaan van volgend criterium: ‘een onroerend goed dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is.’ Hiervoor wordt de actuele situatie op het ogenblik van de inbreng in aanmerking genomen en niet de toekomstige bestemming van het goed.

Hieruit volgt duidelijk dat wanneer een onroerend goed effectief tot bewoning dient en er aldus voor wordt aangewend, dit aanleiding zal geven tot het verkooprecht van 10% in Vlaanderen.

Moeilijker is echter het tweede deel van het criterium: ‘tot bewoning bestemd zijn’. Hierbij is geen sprake van een effectieve bewoning maar van een gebouw ‘bedoeld om als woning te dienen’. De Vlaamse Belastingdienst geeft in haar standpunt nr. 15124 weer welke redenering dient te worden gevolgd:

• indien het goed op het ogenblik van de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, gaat het om de inbreng van een woning en is het verkooprecht verschuldigd, ongeacht de latere bestemming van het goed;
• indien het goed op het ogenblik van de inbreng niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend, wordt de bestemming van het goed in aanmerking genomen:
  • is het goed na de inbreng geheel of gedeeltelijk tot bewoning bestemd: verkooprecht;
  • is het goed na de inbreng helemaal niet tot bewoning bestemd: geen verkooprecht.

Om aldus geen verkooprecht verschuldigd te zijn, mag het onroerend goed helemaal niet worden aangewend voor bewoning.

Besluit
Algemeen kan gesteld worden dat de inbreng van een onroerend goed in een vennootschap in Vlaanderen aan het verkooprecht van 10% zal onderworpen zijn wanneer het een woning betreft. Wanneer twijfel bestaat over de bestemming van het goed zal enkel het vast recht van € 50 verschuldigd zijn indien het onroerend goed helemaal niet voor bewoning zal worden aangewend. Wordt het, zelfs maar gedeeltelijk, voor bewoning aangewend, zal het verkooprecht verschuldigd zijn.

Giel Van den Abbeele – Fiscalist bij Pareto nv