Vastgoed in Spanje: fiscaliteit van niet residenten onder het vergrootglas van de Europese Commissie

Beschikt u over een tweede verblijf in Spanje of overweegt u er te investeren? Een procedure die de Europese Commissie tegen Spanje heeft opgestart, stelt een specifiek aspect van de fiscaliteit voor niet‑residente eigenaars in vraag: de zogenaamde “renta imputada”. Dit is een mechanisme waarbij de Spaanse fiscus een fictief belastbaar inkomen toekent aan de eigenaar van een onroerend goed dat niet wordt verhuurd en niet als hoofdverblijf wordt gebruikt.

Dit inkomen komt overeen met een theoretische opbrengst die wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het goed, doorgaans ten belope van 1,1% tot 2%, en die vervolgens wordt belast. In de praktijk kan een eigenaar dus belast worden, zelfs wanneer het pand het grootste deel van het jaar leegstaat.

De kern van het debat betreft het verschil in behandeling tussen residenten en niet‑residenten. Spaanse fiscale residenten kunnen hun hoofdverblijf vrijstellen van deze berekening, terwijl niet‑residenten deze vrijstelling niet genieten, zelfs indien het goed in werkelijkheid als hoofdverblijf wordt gebruikt. Het is precies deze asymmetrie die momenteel wordt onderzocht door de Europese Commissie, die van oordeel is dat ze mogelijk strijdig is met de beginselen van het vrije verkeer van personen en kapitaal binnen de Europese Unie.

Spanje verdedigt op zijn beurt de samenhang van zijn belastingsysteem en benadrukt dat residenten ook belast worden op hun buitenlandse bezittingen, terwijl niet‑residenten enkel belast worden op hun activa in Spanje. Volgens de Spaanse autoriteiten gaat het dus niet om discriminatie, maar om een symmetrische toepassing van fiscale regels afhankelijk van de woonplaats.

In dit stadium heeft de Europese Commissie een inbreukprocedure opgestart en moet Spanje reageren op een formele ingebrekestelling. Zolang het huidige fiscale regime niet wordt aangepast, blijven de bestaande regels van kracht. Niet‑residente eigenaars moeten dus jaarlijks het berekende inkomen blijven aangeven via het formulier “Modelo 210”, zelfs zonder huurinkomsten, op straffe van boetes en nalatigheidsinteresten.

Voor Belgische investeerders onderstreept deze situatie vooral dat vastgoed in het buitenland gepaard gaat met een specifieke fiscaliteit, los van het werkelijke gebruik ervan. Los van het huidige regime ligt de grootste uitdaging in de mogelijke evolutie van het Europese kader en in de noodzaak om een coherente en vooruitziende vermogensplanning te verzekeren.