Immobilier en Espagne : la fiscalité des non-résidents dans le viseur de la Commission européenne

Vous détenez une résidence secondaire en Espagne ou envisagez d’y investir ? Une procédure engagée par la Commission européenne contre l’Espagne remet en question un aspect précis de la fiscalité applicable aux propriétaires non-résidents : « la renta imputada ». Il s’agit d’un mécanisme par lequel le fisc espagnol attribue un revenu fictif imposable au propriétaire d’un bien immeuble qui n’est ni loué, ni utilisé à titre de résidence principale.

Celui-ci correspond à un revenu théorique calculé à partir de la valeur cadastrale du bien, généralement à hauteur de 1,1 % ou 2 %, et est ensuite soumis à l’impôt. En pratique, un propriétaire peut donc être taxé même si son bien est inoccupé la majeure partie de l’année.

Le point central du débat concerne la différence de traitement entre résidents et non-résidents. Les résidents fiscaux espagnols peuvent exonérer leur résidence principale de ce calcul, tandis que les non-résidents ne peuvent pas bénéficier de cette exonération, même si le bien est utilisé dans les faits comme résidence principale. C’est cette asymétrie qui est aujourd’hui examinée par la Commission européenne, qui estime qu’elle pourrait contrevenir aux principes de libre circulation des personnes et des capitaux au sein de l’Union européenne.

L’Espagne, de son côté, défend la cohérence de son système fiscal en rappelant que les résidents sont également imposés sur leurs biens situés à l’étranger, tandis que les non-résidents sont imposés sur leurs biens en Espagne. Selon les autorités espagnoles, il ne s’agirait donc pas d’une discrimination mais d’une application symétrique des règles fiscales selon la résidence.

À ce stade, la Commission européenne a engagé une procédure d’infraction et l’Espagne doit répondre à une mise en demeure. En l’absence de modification du régime fiscal en vigueur, les règles existantes restent applicables. Les propriétaires non-résidents doivent donc continuer à déclarer chaque année le revenu calculé via le formulaire « Modelo 210 », même en l’absence de revenus locatifs, sous peine de pénalités et intérêts de retard.

Pour les investisseurs belges, cette situation rappelle surtout qu’un bien immobilier détenu à l’étranger implique une fiscalité spécifique, indépendante de son usage réel. Au-delà du régime actuel, l’enjeu principal réside dans l’évolution possible du cadre européen et dans la nécessité d’assurer une gestion patrimoniale cohérente et anticipative.