Wanneer u vastgoed koopt met uw vennootschap, maar dit na verloop van tijd naar uw privévermogen wenst te halen, zal dit een kost met zich meebrengen. Hoe kan u vastgoed aan uw vennootschap onttrekken?
In principe is er verkooprecht van 12% verschuldigd op de verkrijging van vastgoed uit een vennootschap door een aandeelhouder. Hier bestaan echter enkele belangrijke uitzonderingen op voor de personenvennootschappen, zijnde de BV (besloten vennootschap), VOF (vennootschap onder firma), CV (coöperatieve vennootschap) en Comm.V. (commanditaire vennootschap). Voor kapitaalvennootschappen zoals de NV (naamloze vennootschap) zal de onttrekking van vastgoed steeds belast worden aan 12% registratierechten.
Naast de registratierechten kan de meerwaarde, nl. het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde, belast worden onder de vennootschapsbelasting.
Naar aanleiding van een gehele of gedeeltelijke vereffening conform het WVV verkrijgen alle aandeelhouders samen, in verhouding met hun aandelenparticipatie, de goederen uit de vennootschap zonder enige tegenprestatie. In dit geval gebeurt de verkrijging van het vastgoed onder het algemeen vast recht van 50 euro. Het gaat immers over een verkrijging ingevolge een ‘rechtsfeit’. Dit wil zeggen dat er geen overeenkomst aan de basis ligt, maar het gaat slechts over een loutere verkrijging krachtens de wet.
Het betreft een ‘wacht’-regeling aangezien de aandeelhouders in onverdeeldheid zijn met elkaar en later uit onverdeeldheid zouden treden. Het ogenblik van toebedeling tussen de aandeelhouders onderling wordt dus ‘afgewacht’ en kan op een later moment nog belast worden aan 2,5% verdeelrecht.
De wachtregeling is bijgevolg enkel van toepassing op vennootschappen met meer dan één aandeelhouder. Bij een eenhoofdige vennootschap kunnen er niet meerdere aandeelhouders samen een goed verkrijgen, want er is maar één aandeelhouder en er ontstaat dus geen ‘wacht’-situatie.
Deze uitzondering is enkel van toepassing voor aandeelhouders die kwalificeren als historische vennoot. Een aandeelhouder kan in twee gevallen historische vennoot zijn:
1. De verkrijgende aandeelhouder heeft het onroerend goed zelf destijds ingebracht in de vennootschap en het onroerend goed wordt aan hem toebedeeld.
2. De verkrijgende aandeelhouder kan aantonen dat hij reeds aandeelhouder was op het moment dat de vennootschap het onroerend goed verwierf tegen betaling van verkooprecht of btw, en het onroerend goed wordt aan hem toebedeeld.
Merk op, erfgenamen kunnen in de schoenen treden van de erflater-historische vennoot en ook genieten van de historische vennootregeling. Wanneer de aandelen echter geschonken zijn en niet gelegateerd, dan kunnen de begunstigden van de aandelen geen beroep doen op de historische vennootregeling.
Het verkooprecht van 12% is steeds de default, en dit blijft ook zo onder de nieuwe regeling.
Hierop bestaan nu drie uitzonderingen:
1) Naar aanleiding van de vereffening van de vennootschap is er slechts € 50 vast recht verschuldigd,
2) Naar aanleiding van een uitonverdeeldheidtreding tussen de aandeelhouder en de vennootschap is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing.
In 2024 heeft Vlabel enkele wijzigende beslissingen gepubliceerd voor historische vennoten. Hierdoor is er een extra uitzondering op de algemene regel van 12% verkooprecht bijgekomen:
3) Naar aanleiding van een dividendenuitkering in natura en voor zover de uitkering boekhoudkundig wordt aangerekend op de inbreng en/of de beschikbare reserves, of wordt aangerekend als voorschot op het liquidatiesaldo tijdens het vereffeningsproces, is er ook slechts € 50 vast recht verschuldigd.
De wachtregeling-bis is een variant op de eerder beschreven wachtregeling. Ook bij dit uitzonderingsprincipe zullen alle aandeelhouders een onroerend goed verkrijgen in verhouding met hun aandelenparticipatie, zonder enige tegenprestatie. Het betreft een uitkering die boekhoudkundig integraal aangerekend wordt op de beschikbare of onbeschikbare inbreng. Het verschil ligt in de voorwaarde van ‘een gedeeltelijke of gehele vereffening’ (wachtregeling) vs. ‘de verkrijging boekhoudkundig aanrekenen op de beschikbare of onbeschikbare inbreng’ (wachtregeling-bis). Men kan dus beroep doen op de wachtregeling-bis tijdens het bestaan van de vennootschap, in tegenstelling tot bij de gewone wachtregeling die slechts van toepassing kan zijn na vereffening.
De wachtregeling-bis kan net zoals de gewone wachtregeling enkel van toepassing zijn op een vennootschap met meer dan één aandeelhouder.
Indien u een personenvennootschap hebt, kan u uw vastgoed naar uw privévermogen halen aan 12% verkooprecht, 2,5% verdeelrecht of € 50 algemeen vast recht.
Wachtregeling:
– Er zijn meerdere aandeelhouders en iedereen verkrijgt het vastgoed bij de vereffening in verhouding met zijn aandelenparticipatie, al dan niet als voorschot op het liquidatiesaldo (€ 50);
Historische vennoot:
– Het vastgoed wordt uitgekeerd bij vereffening (€ 50);
– Het vastgoed wordt uitgekeerd als dividend in natura dat boekhoudkundig aangerekend wordt op de inbreng en/of de beschikbare reserves, of wordt aangerekend als voorschot op het liquidatiesaldo (€ 50);
– Uitonverdeeldheidtreding tussen de aandeelhouder en de vennootschap kan aan 2,5% verdeelrecht;
Wachtregeling-bis:
– Er zijn meerdere aandeelhouders en iedereen verkrijgt het vastgoed in verhouding met zijn aandelenparticipatie bij ‘kapitaalvermindering’ in natura dat boekhoudkundig integraal wordt aangerekend op de inbreng (€ 50).
Sofie Reyniers – juriste bij Pareto NV
30 december 2024
In navolging van hun overwinning van de verkiezingen van 9 juni, hebben MR en Les Engagés hun regeerakkoord aanegekondigd. Dit akkoord kondigt een redelijk ambitieuze hervorming aan. Een van de meegedeelde maatregelen is een verlaging van de verkooprechten voor de aankoop van een enige en eigen woning, om zo de toegang tot het verwerven van eigendom te bevorderen.
De Waalse regering heeft in haar gewestelijke beleidsverklaring aangekondigd dat ze de erf- en schenkingsrechten wil moderniseren. Dit zal onder meer leiden tot een aanzienlijke verlaging van de toepasselijke tarieven.
De Vlaamse regering heeft op een aantal vlakken een consensus bereikt. U zal de impact van deze maatregelen ongetwijfeld gaan voelen in de toekomst. Daarom zetten we de belangrijkste veranderingen voor u op een rijtje. Let wel op: de maatregelen dienen nog gestemd te worden door het parlement en zijn bijgevolg nog onderhevig aan veranderingen.
