Donation immobilière

1) Que sont les droits de donation?

Ce que l’on nomme les « droits de donation » (ou « schenkbelasting » en Flandre) est l’impôt à payer sur la donation d’un bien immobilier ou sur l’enregistrement de la donation d’un bien mobilier. Toutefois, les droits de donations varient d’une région à l’autre et s’appliquent dans la région où le donateur a eu sa résidence fiscale pendant le plus de temps durant la période de cinq ans qui précède la donation.

2) À combien s’élèvent les droits de donation sur les biens immobiliers ?

Les taux « de base » des droits de donation sur les biens immobiliers sont les mêmes dans les trois régions. Les taux augmentent en fonction de la valeur des biens et du degré de parenté entre le donateur et le donataire. En ce qui concerne le degré de parenté, une distinction est faite uniquement entre les partenaires/héritiers en ligne directe et les héritiers en ligne « non directe » :

• De 0,01 EUR jusqu’à 150.000 EUR :3 % (ou 10 % en ligne « non directe ») ;
• De 150.000,01 EUR jusqu’à 250.000 EUR :9 % (ou 20 % en ligne « non directe ») ;
• De 250.000,01 EUR jusqu’à 450.000 EUR :18 % (ou 30 % en ligne « non directe ») ;
• Supérieur à 450.000 EUR :27 % (ou 40 % en ligne « non directe »).

3) Un délai de 3 ans pour les biens immobiliers ?

Les biens immobiliers doivent toujours être donnés par acte notarié. Par conséquent, des droits de donation sont toujours invariablement dus. Il faut de plus rester attentif durant une période de trois ans après la donation d’un immeuble, car la loi a prévu une clause de réserve de progressivité applicable durant ce délai, et qui a un effet double. D’une part, si une nouvelle donation d’un bien immobilier est faite dans les trois ans qui suivent une première donation entre les mêmes parties, la valeur de la première donation sera ajoutée à la valeur de la seconde donation, ce pour établir le taux des droits de donation dus pour la seconde. D’autre part, si le donateur décède dans les trois ans suivant la première donation, un effet similaire se produit au niveau du calcul des droits de succession. Dans ce cas, le premier bien donné n’est pas taxé à la succession, mais sa valeur est prise en compte pour fait passer les autres biens de la succession dans une tranche d’imposition plus élevée.

4) Est-il possible de faire un don en plusieurs versements ?

En raison du délai de 3 ans susmentionné, il est parfois intéressant de donner un bien immobilier en différentes tranches de 150 000 euros aux héritiers, et ce tous les trois ans. C’est ce que l’on appelle aussi la « donation par tranches ». Cette technique permet de donner le bien immobilier au taux le plus bas, mais étalant la donation sur une certaine période de temps. En fonction de la taille du bien immobilier ainsi que de la situation familiale, il est donc important d’étudier attentivement combien de versements triennaux successifs sont nécessaires, …

5) Comment encadrer l’héritage ?

Les héritiers paient des droits de succession sur tout ce qu’ils obtiennent de la succession du défunt. Donner ses biens avant son décès est pratiquement le seul moyen d’éviter les droits de succession. Le principe de la planification successorale est, bien sûr, de donner les biens de son vivant, mais surtout d’accorder une attention particulière aux conditions de la donation, afin d’assurer un degré suffisant ou maximal de contrôle, de gestion et également de protection du conjoint survivant.