Les avantages fiscaux d’investir dans l’immobilier en société VS en privé
Cette question est récurrente et la réponse n’est pas toujours aisée à donner. Ce qu’il faut retenir principalement, à nuancer et analyser au cas par cas cependant, sont les points suivants :
Investir dans l’immobilier en société est pertinent pour :
- Des sociétés qui peuvent neutraliser de la base imposable
- Des patrimoines importants dans le cadre d’une planification successorale
- Une gestion familiale plus simple par rapport aux frais récurrents que des immeubles peuvent occasionner
- Des locations commerciales
Investir dans l’immobilier en privé est pertinent pour :
- Des personnes ne disposant pas à la base d’une société
- Un patrimoine immobilier moins important
- Des locations résidentielles
- Des possibilités de planification successorale privée pas trop onéreuse
Actualité récente :
Pour un bien d’investissement acquis en privé, un emprunt était un outil fiscal essentiel pour désamorcer la taxation sur le revenu cadastral généré par le bien. Ainsi, les intérêts payés, autrefois 100% déductibles de la base imposable, ne le seront plus. De plus, pour tout nouvel emprunt depuis le 01/01/2024 concernant une seconde résidence ou un bien d’investissement, la partie du capital n’est plus déductible. Pour les anciens crédits (avant 01/01/2024) et en cas d’inscription hypothécaire pour un crédit supérieur à 10 ans, les mensualités en capital restent déductibles à concurrence d’un plafond revu annuellement (autour de 2500 €).
Investir dans l’immobilier en société VS privé : Tableau comparatif
En privé | En société | |
|---|---|---|
Revenus locatifs | ||
Location à un privé | RC indexé + 40% est imposable | Imposable à l’ISOC (25% en général) |
Location à un professionnel | Loyer brut – 40% est imposable | Imposable à l’ISOC (25% en général) |
Déduction des intérêts (NEW 2025) | Intérêts ne sont plus déductibles du revenu immobilier | Intérêts complètement déductibles |
Habitation propre – droits d’enregistrement (2025) | Flandre + Wallonie : diminution du taux (2% et 3%) Bruxelles : exonération sur les premiers 200.000 € (valeur max 600.000 €) | Pas d’application |
Amortissement en capital | Réduction d’impôt pour les biens autres que l’habitation principale avec un plafond de 2530 EUR (E.I. 2024) | Pas d’application |
Amortissement | Pas possible | 3% par an sur la construction |
Autres coûts | Non déductibles | 100% déductibles |
Taxation plus-value | Oui durant les 5 premières années sur autre bien à un taux de 16,5% | 100% taxable |
TVA sur achat / construction | 21% sur bien neuf 6% dans certains cas précis | 21% 6% sur rénovation (>10 ans) |
Pour toute question supplémentaire sur l’investissement en société ou en privé ou besoin de conseils personnalisés, n’hésitez pas à contacter les experts de chez Pareto.