La donation immobilière

La forme authentique est de mise

Pour une donation immobilière, il sera impératif de recourir au service d’un officier public : le notaire. Impossible de transmettre entre vifs du patrimoine immobilier sans que cette transmission ne soit constatée dans un acte authentique.

Des droits de donations progressifs

Sur le plan fiscal, il résultera de la donation immobilière la perception d’un impôt appelé « droits de donation ». Contrairement aux donations portant sur des valeurs mobilières qui, lorsqu’elles sont enregistrées, font l’objet d’une taxation à un taux fixe, les droits de donation sont, dans le cadre d’une donation immobilière, progressifs. Ils varient de plus en fonction du lien de parenté entre le donateur et le donataire (plus on s’éloigne en parenté, plus les droits seront élevés) et de la valeur de l’immeuble donné.

Par ailleurs, un effort d’uniformisation a été réalisé puisque, depuis le 1er janvier 2018, les taux sont identiques dans les trois Régions (flamande, wallonne et bruxelloise) du Royaume.

Ainsi, une donation en ligne directe (enfants, époux, cohabitants légaux), fera l’objet d’une taxation selon les taux suivants :

• De 0,01 à 150.000 euros: 3%
• De 150.000,01 euros à 250.000 euros: 9%
• De 250.000,01 euros à 450.000 euros: 18%
• Au-delà de 450.000 euros: 27%

Pour les donations réalisées à l’égard de toutes les autres personnes, la taxation s’échelonnera comme suit :

• De 0,01 à 150.000 euros: 10%
• De 150.000,01 à 250.000 euros: 20%
• De 250.000,01 à 450.000 euros: 30%
• Au-delà de 450.000 euros: 40%

Quels sont les avantages fiscaux d’une donation ?

Le principal avantage de la donation immobilière réside essentiellement dans la diminution de l’actif successoral et par conséquent des droits de succession, puisqu’au moment du décès le bien ne figurera plus dans le patrimoine du défunt. Cela étant, en Région wallonne, les biens donnés seront pris en compte pour le calcul des droits de succession si le donateur décède dans les 3 ans suivant la donation. Cela n’implique pas que l’immeuble donné sera soumis aux droits de succession, mais que la valeur de cet immeuble sera ajoutée « fictivement » à celles des autres biens pour calculer le taux des droits de succession applicable. C’est ce qu’on appelle la « réserve de progressivité ». À Bruxelles, cette règle a été supprimée depuis le 1er janvier 2016.

Compte tenu de la progressivité de l’impôt, il est plus intéressant pour celui qui possède un patrimoine immobilier important de donner ses biens par étapes, c’est-à-dire de consentir plusieurs donations chacune espacées de 3 ans. Pourquoi 3 ans ? Car en matière de donation immobilière, « les compteurs sont remis à zéro tous les 3 ans » : si vous faites une seconde donation moins de 3 ans après la première donation, les montants de ces deux donations seront cumulés pour déterminer les taux applicables. Les droits de donation seront, par conséquent, calculés sur une base plus importante (les deux montants des donations cumulés) que si vous aviez échelonné vos donations tous les 3 ans. La donation par tranches permet d’atténuer la progressivité de l’impôt, ce qui peut s’avérer fiscalement très intéressant. Le donateur peut soit donner plusieurs biens par tranches soit le même bien en plusieurs tranches.

Ainsi par exemple, Albert, domicilié à Bruxelles et père de Delphine, est propriétaire d’un studio à Laeken (Région bruxelloise) d’une valeur de 150.000 euros et d’une maison à Rochefort (Région wallonne) d’une valeur de 200.000 euros. Si ces biens (valeur totale : 350.000 euros), tombent dans sa succession, Delphine devrait payer 38.250 euros de droits de succession. Mais si Albert décide de faire une donation de ces deux immeubles, pour limiter les droits de succession, il a tout intérêt à faire des donations échelonnées. En faisant donation du studio bruxellois, il paiera 4.500 euros de droits de donation (3% de 150.000 euros). Ensuite, 3 ans plus tard, s’il effectue une donation de sa maison à Rochefort de 200.000 euros, il paiera 9.000 euros de droits de donation (3% de 150.000 euros + 9% des 50.000 euros restants). Au total, Albert aura payé 13.500 euros de droits de donation, en réalisant ces donations en deux tranches.

Attention, comme expliqué plus haut, si Albert résidait en Wallonie et s’il décédait dans les 3 ans suivant la donation, le bien donné serait pris en compte pour le calcul des droits de succession sur les autres biens de la succession.

Donation & dépossession

Si, fiscalement, des donations peuvent s’avérer très intéressantes, il ne faut pas oublier que celui qui donne un de ses biens s’en dépouille irrévocablement. Ainsi, dans un souci de protection du parent donateur, nous conseillons traditionnellement de se réserver un usufruit sur les biens cédés. Cela implique que les parents, usufruitiers, bénéficieront, de leur vivant, de l’usage du bien (ce qui leur permet de l’occuper à leur guise) et des revenus qui en découlent (mise en location et perception des loyers). Par ailleurs, l’usufruit étant un droit viager, il s’éteindra naturellement par le décès de l’usufruitier. Ainsi, le démembrement usufruit/nue-propriété présente l’avantage non négligeable qu’au décès des parents, et à condition d’avoir fait les choses dans les règles de l’art, les enfants deviendront automatiquement plein-propriétaires du bien, et ce, sans entrainer la débition de droits de succession.

Les donations immobilières restent un fabuleux outil de planification successorale. Si vous souhaitez en découvrir plus sur leurs modalités et leur mise en œuvre, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec l’un de nos consultants.