Financement via le 2e pilier

L’un des meilleurs aspects financiers de l’investissement immobilier est la possibilité de créer un « effet de levier » sur votre investissement, votre propre contribution. L’effet de levier vous permet de réaliser un investissement de grande importance, même une somme d’argent limitée. Les méthodes permettant de bénéficier d’un effet de levier financier sont diverses. 

La première méthode, la plus évidente, consiste à contracter un prêt hypothécaire classique. Si vous investissez par exemple 100 euros et obtenez 200 euros en retour, on peut déjà dire que c’est un bon rendement. Mais cela pourrait être encore mieux. Imaginez que vous ne mettez que 20 euros vous-même, que vous empruntez 80 euros et récupérez les mêmes 200 euros. Cela signifie que votre propre investissement de 20 euros a été multiplié par cinq (alors que dans le premier exemple, nous n’avons obtenu qu’un doublement). En minimisant vos fonds propres lors d’un achat et en utilisant (à moindre coût) des fonds étrangers (un prêt), vous maximisez votre rendement. En d’autres termes, le capital emprunté permet d’obtenir un rendement beaucoup plus élevé sur votre propre capital, ce qui accroît votre patrimoine.

Il ne faut cependant pas perdre de vue que vous devrez payer des intérêts sur tout capital emprunté. Mais, si ces montants d’intérêts sont inférieurs au rendement de votre investissement, il y a donc un effet de levier positif. En d’autres termes, vous obtenez un rendement sur le capital emprunté.

En réalité, lorsque l’on investit des capitaux empruntés dans de l’immobilier, l’effet de levier fonctionne doublement.

Le premier effet de levier dont vous bénéficierez se retrouvera au niveau du loyer. Supposons que vous disposiez de 200 000 euros. Avec cette somme, vous pouvez acheter deux appartements d’une valeur de 100 000 euros. Mais vous achetez ces deux appartements avec seulement 50 000 euros de fonds propres et empruntez avec un crédit de 150 000 euros au taux d’intérêt de 2 %. Le loyer mensuel pour les deux biens est de 1 000 euros, ce qui donne un revenu annuel de 12 000 euros (rendement locatif de 6 %). Le coût annuel des intérêts est de 3 000 euros (150 000 euros x 2 %). Cela porte le revenu à 9 000 euros. Cela donne un rendement sur vos fonds propres de 18 % (9 000 euros / 50 000 euros de fonds propres). Si vous aviez tout payé avec des fonds propres, vous seriez quand même arrivé à un rendement agréable – mais plus faible – de 6 % (12 000 euros de revenus + 200 000 euros d’apport en fonds propres).

Le second effet de levier se retrouve au niveau de la plus-value réalisée lors d’une vente ultérieure de l’immeuble de placement. Là aussi, nous pouvons remercier les capitaux étrangers, car c’est grâce à eux que l’on pourra obtenir le meilleur rendement pour nos fonds propres. Supposons que vous vendiez les deux appartements et que nous puissions compter sur une modeste plus-value de 2,5 % par an. Après un an, ces mêmes biens vaudraient alors 205 000 euros. Bien entendu, le capital emprunté ne modifie pas la plus-value. Mais vous avez réalisé la totalité de la plus-value de 5 000 euros sur un dépôt propre au départ moins important. Ainsi, au regard de vos fonds propres, vous arrivez à un rendement de 10 % (5 000 euros de rendement / 50 000 euros de fonds propres). Si vous n’avez pas financé cet achat avec des capitaux extérieurs, vous obtenez un rendement de 2,5 % (5 000 euros de rendement / 200 000 euros d’apport en capital).

Par conséquent, si vous additionnez ces deux effets de leviers, vous obtiendrez une grande différence sur le rendement total. Dans l’hypothèse où vous n’empruntez pas pour votre investissement, vous obtenez un rendement de 8,5 % (6 % de rendement locatif + 2,5 % de plus-value). En revanche, si vous empruntez les trois quarts, vous obtenez un rendement de 28 % (18 % de rendement locatif + 10 % de plus-value). Ce que l’on sait moins lors de l’achat d’un bien immobilier, c’est que vous pouvez également puiser de différentes manières dans votre capital de pension du deuxième pilier (contrat EIP, PLCI, CPTI et plan INAMI). En effet, il est possible d’utiliser le capital de pension accumulé (voir même encore à venir) avant sa pension, pour financer l’investissement dans un bien immobilier.

À cette fin, trois méthodes peuvent être utilisées. Tout d’abord, on peut mettre en gage le capital accumulé, ce qui permet d’abaisser le quotient du prêt. Ensuite, on peut retirer une avance sur les réserves constituées dans le cadre du plan de pension, car la réserve accumulée de l’assurance est un droit acquis pour le preneur d’assurance. Enfin, on peut aussi opter pour ce que l’on appelle un « crédit à reconstitution », lié au contrat d’assurance de votre formule de pension. Pendant la durée du contrat d’assurance, aucun capital n’est remboursé sur l’emprunt, seulement les intérêts. À l’échéance, le prêt doit être remboursé grâce au capital accumulé au travers du contrat d’assurance. Une combinaison de ces méthodes est également possible. Il est par exemple possible de combiner le crédit à reconstitution et l’avance sur contrat d’assurance. En prenant l’avance, les fonds propres peuvent être augmentés, ce qui permet d’accroître sensiblement la capacité d’emprunt, ou d’en réduire le quotient.

Attention que la possibilité de réaliser un financement immobilier doit être prévue dans le règlement de la pension ciblée, et dépend toujours des règles spécifiques à l’assureur dans lequel est placé l’épargne, ainsi qu’à l’institution financière qui accorde le prêt. Le bien doit générer un revenu imposable et être situé dans l’Espace économique européen (c’est-à-dire les pays de l’Union européenne plus l’Islande, le Liechtenstein et la Norvège).

L’éventail des opérations immobilières possibles est large : acquisition, construction, rénovation, amélioration ou réparation, (re)construction d’une terrasse ou d’un jardin, d’une piscine, sablage de façade, peinture et autres sont autant de possibilités. De plus, ce financement immobilier n’est pas exclusivement destiné à la maison individuelle occupée par son propriétaire, mais s’applique à tous les types de biens immobiliers et sans limitation de nombre (résidence secondaire, terrain à bâtir, entreprise, forêt, etc.).