Qu’est-ce que l’effet de levier en immobilier ?
Il s’agit d’obtenir une rentabilité supérieure au taux d’emprunt. De cette façon cela vous permet d’acquérir des biens supérieurs, grâce au montant emprunté, tout en obtenant une rentabilité sur vos fonds propres ainsi que sur vos fonds empruntés.
Un exemple – 3 scénarios
- Vous achetez un appartement à 200.000 EUR. Vous possédez cet argent et n’empruntez donc rien pour l’opération. Vous obtenez en loyer net 8.000 EUR par an pour ce bien. Cela vous fait donc un rendement 4% par an.
- Vous achetez ce même appartement mais empruntez la moitié (100.000 €) à un taux de 2%. Vous obtenez toujours votre loyer de 8.000 €, il vous faut par contre payer 2.000 € à la banque à titre d’intérêts. Les 6.000 € net restant sont votre rentabilité sur une mise personnelle de 100.000€ et non plus 200.000 €. Votre rendement de 4% passe à 6%.
- Toujours pour le même appartement, vous empruntez 150.000€. 8.000 € de loyer pour 3.000€ d’intérêts bancaires. 5.000 € de rentabilité pour 50.000 € investi, un rendement de 10%…
Où est le piège ?
Mathématiquement, il n’y en a pas ! Dès lors que votre rentabilité est plus importante que votre taux d’emprunt, il faut emprunter. Mais…Attention que la banque ne va bien souvent pas uniquement vous demander de rembourser des intérêts mais également du capital. Vous devez donc bien vous assurer que vos rentrées puissent couvrir vos mensualités bancaires.
Protection contre l’inflation ?
Emprunter à taux fixe actuellement peut en plus de l’effet de levier représenter une vraie solution pour protéger votre patrimoine de l’inflation. En effet, vos mensualités resteront fixes (car contractuelles) alors que vos rentrées locatives devraient augmenter vu l’inflation. De plus, en cas d’inflation, la valeur de l’immobilier va grimper. A la revente, la plus-value vient donc augmenter encore votre belle rentabilité.
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