2e pensioenpijler

Een van de beste financiële aspecten van investeren in onroerend goed is de mogelijkheid om uw investering, uw eigen inbreng, te “leveragen” of, anders gezegd, om een hefboom in te bouwen. De hefboom staat toe om met een beperkt bedrag een veel grotere investering aan te gaan. Het inbouwen van een financiële hefboom kan opverschillende manieren. 

De eerste, meest voor de hand liggende methode is het afsluiten van een klassieke hypothecaire krediet. Als je bv. 100 euro investeert en je krijgt er 200 euro voor terug, dan is dat een mooi rendement. Maar het kan beter. Stel je voor dat je slechts 20 euro zelf inlegt en 80 euro leent en dat je dezelfde 200 euro terugkrijgt. Dat betekent dat jouw eigen investering van 20 euro het vijfvoudige heeft opgebracht (tegenover het eerste voorbeeld waarbij we slechts een verdubbeling genereerde). Door bij een aankoop je eigen middelen tot een minimum te beperken en (goedkoop) vreemde middelen (een lening) aan te wenden, maximaliseer je uw rendement. Het geleend kapitaal zorgt met andere woorden voor een veel hoger rendement van je eigen kapitaal, waardoor je jouw vermogen doet aangroeien. 

Het klopt dat je voor het geleend kapitaal interest zal moeten betalen. Indien deze interesten lager liggen dan het rendement uit je investering, is er sprake van een positieve hefboom. Je behaalt met andere woorden rendement op geleend kapitaal. 

Eigenlijk werkt de hefboom bij een investering in vastgoed met vreemd kapitaal twee keer.

Een eerste hefboom heb je op je huurrendement. Stel dat je 200.000 euro ter beschikking hebt. Je kunt er 2 appartementen van 100.000 euro mee aankopen. Maar je koopt deze 2 appartementen met slechts 50.000 euro eigen middelen en leent met een krediet van 150.000 euro aan 2 %. Je maandelijkse huur bedraagt 1000 euro, dus je jaarlijkse inkomsten bedragen 12.000 euro (6 % huurrendement). Je jaarlijkse intrestkost bedraagt 3.000 euro (150.000 euro x 2 %). De inkomsten komen hierdoor op 9.000 euro. Dit levert een rendement op je eigen vermogen op van 18 % (9.000 euro / 50.000 euro eigen inbreng). Mocht je alles met eigen kapitaal betaald hebben, dan zou je nog steeds op een mooie, doch lagere 6 % rendement gekomen zijn (12.000 euro inkomsten + 200.000 euro eigen inbreng).

Een tweede hefboom heb je op de meerwaarde bij een latere verkoop van het onroerend investeringsgoed. Ook daar kan je dankijz het vreemde kapitaal een rendement behalen dat je vervolgens aan je eigen vermogen kan toevoegen. Stel dat je de twee appartementen verkoopt en we kunnen rekenen op een bescheiden 2,5 %/jaar meerwaarde. Na één jaar zouden dan dezelfde panden 205.000 euro waard zijn. Het geleend kapitaal verandert uiteraard niets aan de meerwaarde. De volledige 5.000 euro meerwaarde heb je verdiend op een kleinere inleg en dit komt komt het rendement op jouw eigen vermogen ten goede. Je komt immers tot een rendement van 10 % (5.000 euro rendement / 50.000 euro eigen inbreng). Mocht je deze aankoop niet gefinancieerd hebben met vreemd kapitaal, dan kom je tot een rendement van 2,5 % (5.000 euro rendement / 200.000 euro eigen inbreng).

Als je de beide hefboomwerkingen naast elkaar legt, kom je bijgevolg tot een groot verschil op het totaal rendement. In de hypothese dat je niet leent voor je investering, behaal je 8,5 % rendement (6 % huurrendement + 2,5 % meerwaarde). Als je daarentegen driekwart leent, behaal je 28 % rendement (18 % huurrendement + 10 % meerwaarde). 

Iets minder gekend bij de aankoop van een onroerend goed is dat je ook uw pensioenkapitaal uit de tweede pensioenpijler (IPT, VAPZ, POZ en RIZIV-contract) op verschillende manieren kan aanspreken. De mogelijkheid bestaat om de opgebouwde, of zelfs nog op te bouwen, pensioenkapitalen reeds aan te wenden voor de financiering van een onroerend goed.

Er bestaan hiertoe drie methodes die gebruikt kunnen worden om vastgoedfinanciering via het aanvullend pensioen uit te voeren. Allereerst kan men het opgebouwde kapitaal verpanden, waardoor de quotiteit van de lening verlaagt. Daarnaast kan men een voorschot opnemen, vermits de opgebouwde reserve van de verzekering een verworven recht is voor de verzekeringsnemer. Tot slot kan men ook opteren voor de wedersamenstelling van een hypothecair krediet, de zogenaamde reconstitutie. Tijdens de looptijd van de verzekeringsovereenkomst wordt er dan geen kapitaal terugbetaald, maar enkel interest. Op vervaldag moet de lening terugbetaald worden met het opgebouwde kapitaal uit het verzekeringscontract. Een combinatie van de reeds opgesomde methodes is ook mogelijk. Een voorbeeld van een combinatie is de wedersamenstelling van een aflossingsvrije lening en het voorschot. Door het voorschot op te nemen kan de eigen inbreng vergroot worden, waardoor het mogelijk is om de leencapaciteit gevoelig te verhogen, of de quotiteit te verlagen.

De mogelijkheid tot vastgoedfinanciering moet voorzien zijn in het pensioenreglement en is steeds afhankelijk van de specifieke spelregels van de verzekeraar en van de financiële instelling die de hypothecaire lening verstrekt. Het onroerend goed moet belastbare inkomsten opbrengen en gelegen zijn in de Europese Economische Ruimte (dit zijn de landen van de Europese Unie aangevuld met IJsland, Liechtenstein en Noorwegen).

De waaier van mogelijke vastgoedverrichtingen is breed: verwerving, bouw, verbouwing, verbetering of herstelling, (her)aanleg van terras of tuin, (onroerend) zwembad, zandstralen van gevel, schilderwerken en dergelijke komen allemaal in aanmerking. Deze vastgoedfinanciering is bovendien niet uitsluitend bestemd voor de enige eigen woning, maar geldt voor alle soorten onroerend goed en zonder beperking in aantal (tweede woning, bouwgrond, handelszaak, bos, …).