Indien u als bedrijfsleider wilt investeren met uw vennootschap in onroerend goed, kan u deze aankoop doen tesamen met de vennootschap. Meestal wordt er dan voor gekozen om de vennootschap het merendeel te laten financieren, zodat deze ook de meeste kosten van het pand kan aftrekken. Het gaat dan vaak over een verhouding van 95%-5% die algemeen aanvaard wordt.
Een belangrijk voordeel van mede-eigendom is dat wanneer de vennootschap ooit het onroerend zou willen uitkeren aan de bedrijfsleider (bijvoorbeeld via verkoop of dividenduitkering in natura) slechts het verdeelrecht van 2,5% (Vlaanderen) of 1% (Wallonië, Brussel) zou te betalen zijn op het deel dat wordt toebedeeld aan de mede-eigenaar/vennoot. Terwijl normaal het verkooprecht (10% VL/12,5% Br/Wl) verschuldigd is. Op die manier zou natuurlijk 7,5%-11,5% kunnen bespaard worden aan registratiebelasting.
Maar in principe zal een vennoot die een onroerend goed verkrijgt van zijn vennootschap sowieso het verkooprecht verschuldigd zijn, en helaas ook in de situatie van mede-eigendom[1]. Deze assimilatie met mede-eigendom wordt sinds 2015 door de federale en Vlaamse fiscus gehandhaafd, net als het Hof van Beroep van Gent met een arrest in 2018. Tegen dit laatste arrest werd recentelijk cassatieberoep ingediend. Om hierover te kunnen oordelen heeft het Hof van Cassatie op zijn beurt twee prejudiciële vragen gesteld aan het Grondwettelijk Hof.
In eerste instantie wordt het gelijkheidsbeginsel (artikel 10,11 Grondwet) getoetst. Indien een externe natuurlijke persoon een onroerend goed samen met een vennootschap in mede-eigendom bezit, zal deze bij een latere toebedeling van het goed slechts verdeelrecht verschuldigd zijn. Indien deze natuurlijke persoon-mede-eigenaar echter een vennoot was, is het verkooprecht verschuldigd. Is hier sprake van een gelijke situatie met een ongelijke behandeling?
In tweede instantie werd de vraag gesteld of er geen discriminatie is doordat de vennoot/mede-eigenaar in casu, toen hij het onroerend goed samen met zijn vennootschap aankocht reeds het verkooprecht betaald heeft. Terwijl volgens de eiser de heffing van verkooprecht op moment van verdeling/toebedeling vooral bestemd was voor constructies van vennootschappen met onroerend goed waarbij geen verkooprecht is betaald op moment van aankoop van het onroerend goed (via inbreng van het onroerend goed bvb). Zo zouden deze constructies geen verkooprecht kunnen ontwijken. Is het aldus niet discriminerend om een situatie waarbij de vennoot/mede-eigenaar reeds verkooprecht heeft betaald bij de verwerving van het onroerend goed gelijk te behandelen als de situatie waarbij er op geen enkel moment verkooprecht werd betaald?
Het Grondwettelijk Hof is nu aan zet, maar op vandaag wordt u dus in principe onderworpen aan het verkooprecht en niet het lagere verdeelrecht als mede-eigenaar-vennoot.
Simon Boon – Jurist Pareto
[1] Er zijn weliswaar uitzonderingen, zoals bij personenvennootschappen. Bij een BV bijvoorbeeld is een uitkering van onroerend goed mogelijk aan het algemeen vast recht, op voorwaarde dat (i) alle vennoten (ii) in verhouding tot hun aandelenbezit eigenaar worden (iii) zonder hiervoor een vergoeding te betalen.
Bij de vervulling van bepaalde voorwaarden kan een familiale vennootschap tegen een gunsttarief geschonken of nagelaten worden. In dat geval geldt er een vlak gunsttarief in de erfbelasting (3% in rechte lijn en tussen partners en 7% in andere gevallen) en een vrijstelling in de schenkbelasting.
Wanneer u een erfenis krijgt van één van uw ouders, heeft u drie keuzes: deze aanvaarden, aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving of verwerpen. U wenst misschien meteen uw eigen kinderen te begunstigen met een deel van deze erfenis. Indien u ervoor kiest om de nalatenschap te verwerpen, ziet u echter af van de volledige erfenis. U kan niet slechts een deel van uw erfenis verwerpen om een ander deel te aanvaarden. Het is dus alles of niets. Bovendien zullen uw kleinkinderen, indien zij de erfenis wel aanvaarden, moeten instaan voor de erfbelasting, wat voor hun een grote kost kan zijn op een jonge leeftijd.
Indien u overweegt uw investeringsvastgoed te verhuren, heeft u de mogelijkheid dit gemeubeld te doen. U kan hiervoor meerdere praktische redenen hebben, vaak omwille van de aard of bestemming van het vastgoed (vakantiewoning, appartement bestemd voor expats, studentenkot,…). We willen in dit artikel even stilstaan bij de fiscale aspecten van gemeubelde verhuur.
