Vastgoedinvestering

1) Welk type vastgoed?

Investeren in vastgoed kan op verschillende manieren. Je kan opteren voor residentieel vastgoed, exploitlatievastgoed, zorgvastgoed, hotelkamers, garages of een eenvoudige grond. Wellicht vergeten we nog een paar andere mogelijkheden, maar o.i. wordt het specialistenwerk vanaf het moment dat je afwijkt van residentieel onroerend goed. Immers, het zal nooit een probleem zijn om een goed appartement of goede woning aan een mooie prijs te verhuren alsook te verkopen. Location, location, location is de basisregel. Koop je in een groeiende (groot)stad met veel tewerkstelling, dan zit je doorgaans goed.

2) Welke rendementen zijn verbonden aan een vastgoedinvestering?

Het rendement van een vastgoedinvestering wordt bepaald door twee personen: de huurder en de koper. De huurder bepaalt je maandelijks rendement (zoals een dividend op een aandeel). De koper bepaalt je meerwaarde (zoals wanneer je dat aandeel met winst verkoopt).

Zowel de huur als de meerwaarde zijn gewoonlijk gerelateerd aan de grootte van het vastgoed dat u verhuurt. Het maandelijks huurrendement van bijvoorbeeld een studio zal per m² wellicht groter zijn dan dat van een 3-slaapkamerappartement. De meerwaarde per m² van datzelfde 3-slaapkamerappartement zal bij verkoop dan weer groter zijn dat dat van die studio, vermits er meer kandidaat-woonkopers zijn die een groter appartement zoeken.

In het algemeen kan men stellen dat een degelijk huurrendement schommelt tussen 3% à 4% van de aankoopprijs. De jaarlijkse meerwaarde van vastgoed ligt in België historisch gezien tussen 4% à 5%. Niet slecht voor een inflatievaste investering, toch?

Verder kan er nog een bjikomend rendement worden behaald door vastgoed aan te kopen d.m.v. een lening. Zolang je een krediet aflost aan een rentevoet die lager ligt dan het rendement dat je realiseert op je vastgoedaankoop, creëer je een hefboomeffect op je investering. Immers, je ontleent kapitaal aan bijvoorbeeld 2%, maar je jaarlijks rendement bedraagt misschien wel 7% (3% huur + 4% meerwaarde), waardoor je op het ontleende bedrag 5% extra rendement behaald.

Bijkomend kan datzelfde krediet nog een voordeel opleveren in de personenbelasting doordat interesten van het kadastraal inkomen mogelijks kunnen worden afgetrokken en kapitaalaflossingen (onder bepaalde voorwaarden) in aanmerking komen voor de korf lange termijn sparen.

3) Hoe beperk je de kosten/lasten tot een minium?

Nogmaals, een goede locatie is alles. Dit zal je toelaten om steevast goede huurders aan te trekken. Maar daarom is een goede locatie nog geen garantie op een goede huurder. Beschik je zelf niet over de nodige mensenkennis en wil om je hierop toe te leggen, dan opteer je wellicht best voor een gespecialisserd verhuurkantoor. Zo zal een rentmeester voor een maandelijkse vergoeding alle lasten overnemen, gaande van het zoeken van een huurder, tot en met het uitvoeren van herstellingen indien nodig.

Ook de milieu- en energiewetgeving wordt steeds strenger. Het is absoluut aangewezen om je bij een aankoop te vergewissen van dergelijke uitgaven om te voldoen aan toekomstige vereisten. Opteer daarom misschien voor nieuwbouw. Dan ben je volledig up-to-date met de laatste milieu- en energienormen waar vele wooneenheden in toekomst toch dienen aan te voldoen. Een nieuwbouw koop je best onder toepassing van de Wet Breyne. Zo ben je zeker dat de prijs vaststaat en niet kan worden geïndexeerd, hetgeen in onzekere tijden en prijsstijgingen van materialen geen overbodige luxe is.

4) Wat indien u een vennootschap heeft?

In het algemeen zijn bovenstaande aspecten evenzeer van toepassing op een gelijkaardige vastgoedinvestering in uw vennootschap. Op het vlak van fiscaliteit is er echter een groot verschil. In een vennootschap zijn immers de huurinkomsten alsook de meerwaarde onderworpen aan de vennootschapsbelasting. Wel zijn alle kosten gerelateerd aan het onroerend goed aftrekbaar, zowel bij aankoop als gedurende het beheer ervan. Denk maar aan registratierechten, BTW, notariskosten, interesten van een krediet, brandverzekering, onroerende voorheffing, kosten van het verhuurkantoor, enz. Ook is de constructiewaarde (niet de grondwaarde) van het onroerend goed afschrijfbaar over een periode van 33 jaar.

Verder is het belangrijk dat de statuten van de vennootschap toelaten dat er in vastgoed kan worden geïnvesteerd teneinde voormelde aftrek- en afschrijfbaarheid niet in het gedrang te brengen. Indien het onroerend goed (geheel of gedeeltelijk) een privékarakter heeft, zal de fiscus tevens de bedrijfsleider willen belasten op een voordeel alle aard of zelfs de kostenaftrek trachten verwerpen. Hier dient dus de nodige aandacht aan te worden besteed.

Bovendien investeert u in de vennootschap steeds met brutogelden. Iemand die zo snel mogelijk een onroerend vermogen wenst op te bouwen en een belastbaar inkomen heeft in zijn vennootschap zal wellicht sneller een dergelijk patrimonium kunnen opbouwen in de vennootschap dan in het privévermogen. En eenmaal men een dergelijk vermogen in de vennootschap heeft opgebouwd, kan dit met het oog op nalatenschapsplanning makkelijker worden doorgegeven.

5) Hoe te omkaderen?

Een succesvolle vastgoedinvestering vergt een goede voorbereiding en analyse van vele componenten, gaande van locatie en prijs tot beheer, fiscaliteit en krediet. Bijkomend stelt zich de vraag of het niet nuttig is het vastgoed te laten aankopen door de kinderen teneinde ook een successieprobleem later te vermijden. De essentie bestaat erin dit te plannen en op maat uit te werken overeenkomstig de persoonlijke situatie van de klant/investeerder.