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1) Quel type de biens immobiliers ?

L’investissement dans l’immobilier peut se faire de différentes manières. Vous pouvez opter pour une propriété résidentielle, une propriété commerciale, une propriété de soins, des chambres d’hôtel, des garages ou même un simple terrain. D’autres options existent mais, dès que l’on s’écarte de l’immobilier résidentiel, investir devient un travail de spécialiste. A fortiori, il ne sera jamais difficile de louer ou de vendre un bon appartement ou une bonne maison à un bon prix. Dans cette matière, l’emplacement est la règle. Si vous achetez dans une ville en expansion offrant de nombreux emplois, vous serez généralement sur la bonne voie.

2) Quels sont les rendements associés à un investissement immobilier ?

Le rendement d’un investissement immobilier va dépendre de deux personnes : le locataire et l’acheteur. Le locataire détermine votre rendement mensuel à la location (tel un dividende que l’on retire d’une action). L’acheteur détermine la valeur ajoutée sur votre immeuble en cas de vente (tel le bénéfice retiré de la vente d’une action, pour reprendre l’exemple précédent).

Tant le loyer que la plus-value sont généralement liés à la taille du bien que vous louez. Le rendement locatif mensuel d’un studio, par exemple, sera probablement plus élevé au mètre carré que celui d’un appartement de trois chambres. À l’inverse, la valeur ajoutée, par mètre carré, de ce même appartement de trois chambres, lorsqu’il sera vendu, sera supérieure à celle du studio, au vu du nombre d’acheteurs potentiels qui recherchent un grand appartement.

En général, on peut dire qu’un bon rendement locatif oscille entre 3 % et 4 % du prix d’achat. Historiquement, la valeur ajoutée annuelle de l’immobilier en Belgique se situe entre 4 % et 5 %. Pas mal pour un investissement à l’abri de l’inflation, non ?

En outre, un rendement supplémentaire peut être obtenu en achetant de l’immobilier via un prêt. Tant que vous remboursez un prêt à un taux d’intérêt inférieur au rendement que vous réalisez sur votre achat immobilier, vous créez un effet de levier sur votre investissement. Par exemple, si vous empruntez du capital à un taux de 2 %, mais que votre rendement annuel est de 7 % (3 % de loyer + 4 % de plus-value), cela vous permet d’obtenir un rendement de 5 % sur le montant emprunté.

En outre, ce même prêt peut également générer un avantage au niveau de l’impôt sur le revenu des personnes physiques car les intérêts payés peuvent éventuellement être déduits du revenu cadastral, tandis que les remboursements en capital sont éligibles (sous certaines conditions) à la niche fiscale d’épargne à long terme.

3) Comment réduire les coûts et les charges au minimum ?

A nouveau, l’emplacement est primordial. Cela vous permettra d’attirer en toutes circonstances des locataires. Attention qu’un bon emplacement ne garantit pas forcément un bon locataire. Si vous ne disposez pas de l’expérience nécessaire ou de la volonté pour chercher à déceler les bons locataires des mauvais, il est probablement préférable de choisir un bureau de location spécialisé qui s’en chargera pour vous. Par exemple, un gestionnaire prendra en charge, moyennant frais mensuels, toutes les dépenses, les démarches de recherche d’un locataire, ainsi que l’exécution de réparations si nécessaire.

A noter que la législation en matière d’environnement et d’énergie est de plus en plus stricte. Il est absolument conseillé de bien jauger en amont ces dépenses lors de l’achat, afin de faire face aux besoins futurs. Dans cette optique, le mieux est peut-être d’opter pour une nouvelle construction. Vous serez alors parfaitement au fait des dernières normes environnementales et énergétiques, auxquelles de nombreuses unités résidentielles devront répondre à l’avenir. Il est ainsi préférable d’acheter un nouveau bâtiment dans le cadre de la loi Breyne. De cette façon, vous pouvez être sûr que le prix est fixe et ne peut être indexé, ce qui n’est pas un luxe en période d’incertitude et d’augmentation des prix des matériaux.

4) Et si vous avez une entreprise ?

En général, les aspects ci-dessus sont également applicables à un investissement immobilier similaire réalisé au travers d’une entreprise. Toutefois, il existe une grande différence en termes de fiscalité. Dans une société, les revenus locatifs et les plus-values sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, tous les frais liés à la propriété sont déductibles, tant au moment de l’achat que pendant la gestion de celle-ci. Il suffit de penser aux droits d’enregistrement, à la TVA, aux frais de notaire, aux intérêts d’un emprunt, à l’assurance incendie, à l’impôt foncier, aux frais du bureau de location, etc. De plus, la valeur de la construction (et non celle du terrain) est amortissable sur une période de 33 ans.

À noter qu’il est important que les statuts de la société permettent que des investissements soient réalisés dans des biens immobiliers, et ce, afin de ne pas compromettre la déductibilité et le caractère amortissable du bien. Si le bien immobilier est (entièrement ou partiellement) de nature privée, le fisc voudra également imposer le gestionnaire sur la base d’un avantage en nature ou même tenter de rejeter la déduction de coûts. Il convient donc d’y accorder l’attention nécessaire.

En outre, vous investissez toujours dans l’entreprise avec des fonds bruts. Une personne qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier le plus rapidement possible et qui dispose d’un revenu imposable dans son entreprise pourra probablement se constituer ce patrimoine plus rapidement dans l’entreprise que de manière privée. Et, une fois que l’on a constitué pareil patrimoine dans l’entreprise, celui-ci peut être transmis plus facilement à des fins de planification successorale.

5) Comment encadrer ?

Un investissement immobilier réussi nécessite une bonne préparation et l’analyse de nombreux éléments, allant de l’emplacement et du prix à la gestion, à la fiscalité et la question du crédit. En outre, la question se pose de savoir s’il ne serait pas utile de faire acheter le bien immobilier par les enfants afin d’éviter des problèmes de succession par la suite. L’essentiel est de planifier et de travailler en fonction de la situation personnelle du client/investisseur.