Qu’est-ce que le crédit bullet ?

Plusieurs noms encadrent ce type de crédit. On parlera donc également de crédit in fine ou crédit à terme fixe. Il s’agit en fait d’un crédit dans le cadre duquel vous ne remboursez que des intérêts, ce qui rend les mensualités plus « lights ». Ce crédit peut servir pour vous aider à obtenir un montant de prêt plus important vu les règles strictes encadrant actuellement l’octroi de crédit et le calcul, que les banques doivent faire, de la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à votre crédit. Il peut également avoir un but fiscal – en ce qu’il permet de profiter pleinement de la déduction des intérêts – ou encore aider à couvrir une période précise dans l’attente d’un capital à percevoir.

Garanties nécessaires

Les banques qui octroient ce type de crédit souhaitent avoir le maximum de garanties quant au remboursement à terme du capital. Les garanties peuvent être multiples comme par exemple la mise en gage de l’assurance de groupe ou d’un portefeuille. Un bien immobilier peut également être hypothéqué. Les dirigeants d’entreprises peuvent mettre en gage leur engagement individuel de pension (EIP) ou rembourser ce crédit en plusieurs tranches via les réserves de liquidation constituées dans leur société. 

L’avantage de ces formules pour un dirigeant tient au fait que c’est la société qui va en fait financer l’acquisition de biens immobiliers privés.

Payer plus d’intérêts et plus longtemps, avantages et inconvénients 

L’inconvénient d’un crédit bullet est qu’il implique de payer des intérêts durant toute la durée du crédit sur l’intégralité du montant emprunté. La charge d’intérêts sera donc bien plus importante à terme par rapport à un crédit classique.

Ce désavantage peut cependant devenir un atout. En effet :

• Vos intérêts sont dans le cadre actuel de la fiscalité (novembre 2022) toujours déductibles. La réforme fiscale à venir viserait une modification de la déduction de la partie capitale d’un emprunt et non la partie intérêt. Bonne nouvelle donc pour ceux qui continueront à emprunter. Cette déduction vient s’opérer au niveau de votre taux marginal d’impôt à concurrence de vos revenus immobiliers imposables. Cela signifie que, bien souvent, vos intérêts sont déductibles à un taux de 45 % à 50 %. Un crédit souscrit à un taux de 3 % ne vous en coûte en fait que 1,5 %
• Et c’est là qu’apparaît le deuxième avantage qu’est l’effet de levier. Le coût de votre emprunt doit effectivement être mis en perspective par rapport au rendement de votre investissement. Ainsi, si vous obtenez un loyer qui vous rapporte 3 % avec un coût d’emprunt réel de 1,5 %, vous avez tout intérêt à emprunter car vous obtiendrez non seulement un rendement sur vos fonds propres, mais également sur vos fonds empruntés.

Conclusion

Ce genre de crédits représente donc clairement une opportunité dans bien des cas :

• Possibilité d’emprunter plus ;
• Possibilité de diminuer les charges mensuelles ;
• Optimiser la déduction d’intérêts ;
• Faire jouer l’effet de levier.

Attention cependant à ne jamais perdre de vue qu’il vous faudra rembourser le capital au terme. Et, si le bien dans lequel vous avez investi n’est plus productif de rendement, la charge d’intérêts représentera un coût supplémentaire qui peut bien souvent s’avérer très coûteux sur du long terme. Outil à utiliser avec intelligence et précaution donc…