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1. Le rendement locatif immobilier

C’est la première chose à laquelle on pense quand on parle d’investissement dans la brique. Quel loyer vais-je percevoir ? Quel sera mon rendement locatif ? A notre sens, un revenu locatif correct doit tourner aux alentours de 2,5% mais toute une série de paramètres vont l’influencer.

Tout d’abord, il va sans dire que le rendement locatif ne sera pas forcément proportionnel à la taille du bien : une villa à la campagne ne donnera pas le même rendement locatif qu’un studio en ville.

La valeur d’acquisition et la vétusté du bien joueront également un rôle. Des localisations plus recherchées et donc plus chères à l’achat donneront un rendement locatif moindre, mais auront d’autres avantages.

Il y a donc toute une série de bonnes questions à se poser avant de passer à l’achat.

Une fiscalité immobilière avantageuse : en personne physique ou en société ?

La fiscalité avantageuse représente une autre composante du rendement immobilier. Outre l’avantage fiscal que peut procurer la souscription d’un crédit, la fiscalité immobilière (fiscalité sur les revenus et sur la plus-value) différera selon l’affectation donnée au bien immobilier et/ou selon que la location soit consentie par une personne physique ou par une société.

En personne physique, les locations à des fins privées seront imposées sur la base du revenu cadastral (nettement inférieur à la valeur locative réelle) indexé et majoré de 40%. Ce revenu immobilier viendra s’ajouter aux autres revenus taxés au taux progressifs de sorte que celui-ci se verra souvent taxer à la tranche d’imposition marginale, soit 50% à l’IPP. Dans certains cas, il est alors possible de déduire à due concurrence les intérêts d’un emprunt contracté.

En société, en revanche, la taxation se fera sur la base du loyer réellement perçu. Mais celui-ci subira la taxation à l’impôt des sociétés, soit une taxation de 20 ou 25 %. Par ailleurs, il est possible de déduire de la base des revenus imposables de la société l’entièreté des intérêts de l’emprunt, ainsi que les frais immobiliers encourus, déduction qui ne sera donc plus limitée aux revenus immobiliers de la société.

Une autre différence notable est la taxation sur la plus-value. Elle ne sera pas imposée à l’impôt des personnes physiques si le bien bâti a été acquis à titre onéreux et que l’aliénation a eu lieu au moins cinq ans après l’acquisition. En société, la plus-value sera taxée à la vente et la base imposable s’établira sur la différence entre la valeur de vente du bien et sa valeur comptable.

Cela peut rapidement représenter des montants importants.

Investir en privé ou en société ? Et pourquoi ne pas miser sur les deux tableaux, … Souvent, une solution hybride sera privilégiée, …

2. La réalisation d’une plus-value

Selon nous, la plus-value est et reste la composante la plus importante (mais aussi la plus « oubliée ») du rendement d’un bien immobilier. Une chose est sûre : l’immobilier prend de la valeur au fil des ans. En simplifiant, l’on peut dire que, sur les 50 dernières années, le marché immobilier belge (dans sa globalité) a augmenté chaque année d’une marge de 5 à 6% par rapport à sa valeur initiale. Aujourd’hui, ces moyennes cachent des réalités bien plus contrastées. Si, à une époque, il était possible d’investir dans n’importe quel type de bien ou localisation sans faire d’erreur, il faut être plus prudent à l’heure actuelle. La sélection du bien et sa localisation revêtent une importance capitale.

Pour le choix de la localisation, il conviendra de porter attention à notamment son « accessibilité » (transports en commun), à la densité de son tissu urbain, à son potentiel de développement économique, etc. Autant de critères importants pour trouver aisément des locataires et s’assurer de meilleures plus-values sur le long terme.

De même, afin d’éviter des soucis de rénovation, nous conseillons plus fréquemment d’orienter ses recherches vers l’immobilier neuf, mais surtout de revendre le bâtiment avant les premiers gros frais de rénovation, car ceux-ci engloutiront une grosse partie du rendement.

Conclusion

L’investissement immobilier n’est pas une mince affaire. Il y a lieu de se poser les bonnes questions, telles qu’entre autres : faut-il investir en privé ou en société, faut-il emprunter, faut-il planifier la succession vers les enfants, vers quels types de biens se tourner, quelle localisation, etc.

Pareto, en tant que conseiller fiscal et financier, aide ses clients à rationaliser le processus d’investissement immobilier en répondant à ces questions dans le cadre d’un plan global qui tiendra compte de vos objectifs financiers fondamentaux en termes de niveau de vie, de succession et de beaucoup d’autres paramètres.