Ter verduidelijking nemen we nog beknopt het meer bekende regime van ongemeubelde verhuur onder de loep. Wanneer u vastgoed ongemeubeld verhuurt genereert u onroerende inkomsten, die progressief belast worden in de personenbelasting. Bij privéverhuur, waarbij verhuurd wordt aan particulieren die het vastgoed voor privédoeleinden gebruiken, wordt u (progressief) belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2023 =1,9084) verhoogd met 40%.[1] U wordt dus niet belast op de reëele jaarlijkse huurinkomsten.[2] Sinds mensenheugenis is de taxatie op basis van het kadastraal inkomen dan ook verantwoordelijk voor de enorme populariteit van vastgoed en privé-verhuur in België.
Gemeubelde verhuur
Wanneer u een woning gemeubeld verhuurt, ontstaat er enerzijds een deel roerende inkomsten (verhuur van meubilair), dat afzonderlijk wordt belast tegen het tarief van 30% in de personenbelasting. Anderzijds onstaat er een deel onroerende inkomsten dat progressief belast wordt op basis van het KI, zoals hierboven reeds werd uiteengezet.
U kan bepaalde kosten in aftrek nemen om tot het belastbaar roerend inkomen te komen, meer bepaald de uitgaven die gemaakt zijn om deze roerende inkomsten te innen of te behouden (bijvoorbeeld onderhoudskosten). Indien u de kosten niet zelf aantoont, voorziet de wetgever een kostenforfait van 50%, waardoor de effectieve belastingdruk op de roerende verhuur uiteindelijk op 15% neerkomt. De werkelijke roerende inkomsten minus de(het) kosten(forfait) uit de verhuring van meubilair maken de belastbare basis uit.[3]
Wanneer voor het onroerend goed en het meubilair geen aparte huurprijs werd bedongen in het huurcontract, wordt 40% van de totale huur beschouwd als de inkomsten van roerende oorsprong (en 60% dus onroerend). Van dit gedeelte van 40% mag dan het forfait van 50% worden afgetrokken.
Men kan in het huurcontract voorzien in een alternatieve lagere verdeling, zoals bv 30%/70% of 20/80%, om de roerende inkomsten te kunnen drukken. Voor het gedeelte onroerende inkomsten wordt u toch sowieso op basis van het kadastraal inkomen belast, onafhankelijk van het percentage dat aan het onroerende deel is toegewezen (dus op dezelfde manier alsof het onroerend goed niet bemeubeld zou worden verhuurd). Maar dit moet uiteraard realistisch blijven en met bewijsstukken (aankoopfacturen bijvoorbeeld) kunnen worden aangetoond ten op zichte van de fiscus.
[1] Ter illustratie: bij verhuur van een huis met een niet-geïndexeerd KI van € 1.500, wordt u (progressief) belast op een bedrag van € 4.000.
[2] De jaarlijkse reëele huurinkomsten zullen uiteraad een pak hoger liggen. Let wel, bij professionele verhuur, wanneer de huurder het pand voor professionele doeleinden gebruikt, wordt u wel belast op de werkelijke huurinkomsten.
[3] U dient dit ook op deze manier (brutohuurinkomsten – kosten) aan te geven in de aangifte personenbelasting.
Simon Boon – Jurist bij Pareto
