De gevolgen van stijgende rentetarieven op vastgoedinvesteringen
De laatste jaren heerste er een klimaat van lage rente ten gevolge van het beleid van de centrale banken die de economie wilden stimuleren. Ware het niet dat sinds begin 2022 de inflatie de kop op is komen steken. Traditioneel wordt de rente dan verhoogd om de economie en de prijsstijgingen af te remmen. Dit is wat we, in de Verenigde Staten althans, op vandaag zien. Europa heeft aangegeven in het derde kwartaal van dit jaar de rente te gaan verhogen.
Wetende dat de Belg een baksteen in de maag heeft, wat zijn de gevolgen van een rentestijging indien u zou wensen te investeren in vastgoed? Is het nog interessant om een krediet aan te gaan nu het erop lijkt dat de tijden van ‘gratis geld’ aan hun einde zijn gekomen?
De klassieke voordelen van een krediet bij een vastgoedinvestering zijn nog steeds van tel.
Ten eerste is er het hefboomeffect dat zich voordoet wanneer het rentetarief, de kostprijs van uw lening, lager is dan uw opbrengst, het huurrendement. Voor een krediet op 20 jaar waarbij het geleende bedrag lager is dan 80% van het geïnvesteerde bedrag, betaalt u een gemiddeld tarief van 2,33% in mei 2022. Is uw huurrendement hoger dan het rentetarief behaalt u een deel van uw rendement op het vermogen van uw kredietverstrekker en speelt het hefboomeffect.
Om uw globale rendement te bepalen moet bij een verkoop het rendement worden berekend op uw eigen inbreng, zonder rekening te houden met het krediet. Hoe lager uw eigen inleg, des te hoger het rendement. Een huurrendement hoger dan 2,33% is zeker haalbaar maar hangt sterk af van het type vastgoed en de locatie. Laat u daarom goed begeleiden alvorens u de stap zet.
Ten tweede zijn kapitaalaflossingen voor investeringsvastgoed op vandaag nog steeds fiscaal aftrekbaar in de personenbelasting tot een maximum van € 2.350 per persoon. Voor een koppel kan dit een jaarlijkse belastingvermindering van € 1.410 opleveren (zonder rekening te houden met de gemeentebelasting). Weet dat dit geval per geval dient te worden beoordeeld en ook afhangt van uw inkomen.
Het kadastraal inkomen van al uw onroerende goederen, behalve uw gezinswoning, dient u aan te geven in de personenbelasting. Na een indexatie en verhoging met 40% wordt dit toegevoegd aan het belastbaar inkomen. Dit inkomen kan echter volledig worden geneutraliseerd door de verschuldigde interesten op uw krediet.
Verder wordt vastgoed nog steeds aanzien als één van de veiligste en inflatiebestendige investeringen dat een huur- en meerwaarderendement combineert. Bovendien kan u uw kinderen reeds betrekken bij de aankoop om later erfbelasting te vermijden bij een overlijden.
Na een afweging van de voor- en nadelen is het ons inziens nog steeds interessant en ook aan te raden om beroep te doen op een krediet bij een vastgoedinvestering. Om een sprong in het duister te vermijden laat u zich best bijstaan om achteraf niet voor onaangename verrassingen komen te staan. Aarzel niet om contact met ons op te nemen indien u hierover meer informatie wenst.